来源：超级生活 superlifeca（超级生活丁其报道）加拿大广播电台市场频道（Marketplace）周五（11月4日）晚上8:30分播出一个暗访，披露多伦多地产经纪的违规黑幕，暗访的10个房地产经纪中，有6个涉嫌违规，更有地产经纪爆出内幕，抢offer大战中，经常有买家出价高出第二高的买家几十万加元，令人质疑目前加拿大的多人竞价买房的抢offer大战规矩是否公平。CBC市场频道最近暗中调查了加拿大的房地产市场，指出消费者其实是处于一个非常不利地位，因为出价被保密，可能存在暗箱操纵的嫌疑。CBC市场频道暗中使用录像机，捕捉到大多伦多地区房地产经纪破坏房地产行为及其道德规范，目的是为了收取双倍的佣金。视频截图调查针对市场上所谓的“双重代理”（double-ended）交易，即同一个房地产经济代表买方和卖方。市场发现一些经纪为了确保能够代理交易的两端，有时会违反规则，为自己客户提供信息等方面的优势，但是不公平的。虽然加拿大政府制定《房地产和商业经纪人法》（ Real Estate and Business Brokers Act，简称REBBA），当中明确制定一系列道德准则，要求房地产经纪公平行事，并符合他们客户的最佳利益。但是，由于出价保密，违规行为其实很难被抓到。根据多伦多平均房价，如果收取双重佣金，房地产经纪卖出一套80万左右的房子，将会获得的佣金大约为40,000加元。加拿大的大部分地区（阿尔伯塔省出外），法例上是允许同一经纪人可以同时代表买卖双方进行协商，披露交易中的消息给买卖双方，这种做法在业界被称为双重代理（multiple representation或double-ending）.问题来了？ 这会造成潜在的利益冲突，特别在抢offer大战中容易产生利益冲突问题。为了进行调查，CBC市场频道的工作人员扮作购房者，访问了大多伦多地区10个地产经纪（具体视频链接：http://www.cbc.ca/marketplace/，经纪的面孔和名字已被隐藏），正如专家所说，问题不是存在于特定的某个经纪，而是存在于整个房地产行业。暗访10个经纪 6个存在违规行为如果他们在竞价战中代表买卖双方多个客户时，在暗访的10个经纪中，有6个承认，他们会将出价的机密信息共享给自己的客户，给予自己客户优势。暗访的YOUTUBE视频：一位经纪在被暗访中说到:“我可以通知你价格的变化，例如，如果（另一个）买家进来了$132万，我可以说，伙计们，你需要加价10万或5万。”另一位经纪则说，曾透露了竞争买家的出价的确切金额。一个在过去一年的交易有40％属于代理买卖双方的女经纪说道 ，由于她可以控制买卖双方，所以她可以利用她的力量，先收自己的报价，然后再收其他经纪客户的报价。另一位经纪则说，我们可以确保你的报价不会比第二高的买家高出过于荒谬，他称经常见到成功抢到房子的买家的出价其实比第二高买家高出几十万加元，他们则可以避免。当市场频道事后跟进发现，违反规则的六个经纪，大多数人说他们没有做错或只是传递他们的专业知识，一个经纪说这样的行为一直在发生。RECO：这是违规CBC向安省房地产理事会（RECO）展示调查结果，RECO委员会是负责安省房地产经纪的监管机构。RECO副注册官库西（Kelvin Kucey）表示：“任何秘密交易，涉及私下交易（）和内部信息时，作为监管机构，我们会…严重关注。”在与CBC会面后，RECO向其成员发送了一封电子邮件：“这些做法明显违反了2002年房地产和商业经纪人法案和道德准则。参与这种行为将破坏了消费者权益和消费者信心， 令到房地产行业的声誉受损。”任何人都可以对RECO的经纪人提出正式投诉。然而，人们可能不知道其经纪人是否属于不道德行事，其封闭的报价制度，令投诉难以取证，甚至更难以起诉。库西最后说道：“这个系统，现在，显然不是完美的。”本文参考：http://www.cbc.ca/news/business/real-estate-agents-caught-breaking-the-rules-on-marketplace-s-hidden-camera-1.3825841（超级生活）

今年第三季度，蒙特利尔的房市连续9个季度出现同比增长，同时，魁省的房地产经纪反映，本地房市比多伦多和温哥华更便宜，因此越来越多中国买家表现出在蒙购买房屋的兴趣。　　据CBC报导，皇家地产(Royal LePage)魁省地区的高级总监圣-皮埃尔(Dominic St-Pierre)表示，不过买家购买的不是高价的豪宅，而是平价的共管公寓。他说，“不是所有的中国买家都是非常非常地富有。”　　圣-皮埃尔说，目前蒙特利尔房市与温哥华是不能相提并论的，在蒙特利尔，去年超过150万元的豪宅交易中，华人买家比例只有1%。按他预计，今年来自中国的豪宅买家也不会增加太多。　　根据加拿大按揭与住房公司CMHC的最新调查显示，本地地产的外国买家中，来自美国和法国的居民占据的比例最大，而中国买家占8%，沙特阿拉伯买家占5%。　　中国买家分两类，圣-皮埃尔说，一类是将来会移民过来的或者给孩子找安身之处的，还有另一类是纯粹的投资人，希望能够获利的。　　圣-皮埃尔认为，从去年9月份起，蒙特利尔和北京之间开始飞机直航，可能是中国潜在买家增加的原因，不过他说，我们离火热房市还非常遥远，另外，新的贷款规定很可能会给房市带来凉气。　　蒙房市连续9个季度好转　　根据魁省房地产委员会联盟FCIQ最新公布的住宅晴雨表(Barometer)，在今年第三季度，大蒙特利尔地区一共达成了8,118笔住宅交易，比去年同期高出了6%，延续了第9个季度同比增长的趋势，这也是大蒙地区在过去7年里房售最好的第三季度。　　今年第三季度，共管公寓销售同比增加11%，单户住宅和联房销售分别增加4%。价格(中位数)而言，共管公寓、联房和单户住宅分别为250,000元(+2%)，455,000元(+2%)，和304,000元(+5%)。　　大蒙各区域房源均出现减少，第三季度一共有28,490套挂牌待售房，比去年同期减少了12%。其中单户住宅房源减少了15%，共管公寓和联房分别减少了9%。　　同时，房屋的成交更快了，今年第三季度，经纪人销售一套单户住宅平均需要94天，比去年同期减少了2天，而销售共管公寓平均需要123天，加快了5天，销售联房平均需要89天，加快了5天。　　目前，单户住宅和联房仍处于平衡市场范围，随着共管公寓逐渐被市场吸收，供需趋向更平衡。（来源：加拿大港湾）

据CBC报道：TD银行今日突然宣布将借贷利率调高0.15个百分点至2.85%，立即生效！百万加拿大人惨了美国的信用管理公司TransUnion9月曾发表一份报告：称如果加拿大的利率上涨1%，那么将有多达一百万的加拿大人无法偿还月供。TransUnion说尽管大部分加拿大人在短期内不会受到利率上涨的冲击，不过有一大部分人将面临极大挑战。现在大约有7百万加拿大人背负着浮动利率的按揭贷款，如果利率上涨0.25%，70万加拿大人将难以偿还月供。如果利率上涨1%，这一人数将达到一百万。加拿大央行的基准利率在经历去年两次降息后一直被设定在0.5%，银行会参考此利率来设定自己的借贷利率。低利率才是房价飙涨的根因加拿大研究机构资本经济（Capital Economics）的最新报告表明：加拿大房地产过热的根源是低利率和银行贷款标准过于宽松，导致家庭负债增加，已经到了危险程度，因此飞涨的房价其实是国内原因造成的，并非那些用现金买房的外国人。该机构首席北美经济学家保罗阿什沃思（Paul Ashworth）甚至直接了当的表示：「这是一个泡沫，一个非常巨大的泡沫，而且终将以眼泪结束。」尽管他也承认他的团队过去曾经错误预测加拿大的房地产走势。资本经济除了指出加拿大人因贷款成本过低，造成家庭债务危险性上升之外，还有一个原因是银行将非保险性按揭的还款期限延长。据加拿大央行的统计，在2015年批出的非保险按揭中，有60%的还款期限超过了25年。资本经济机构总结这些因素，得出的结论是：房地产过热的原因，是加拿大国内的因素造成的，而非外部因素。TD在声明中说：新利率仅影响到申请浮动按揭利率的贷款者。固定利率的贷款者不受影响。其他贷款产品如信用额贷款（line of credit）也不受影响。该行表示：“我们定期对利率进行评估，并基于一些因素作出调整，包括按揭贷款的成本。”“提高利率不是我们轻易作出的决定。我们考虑了对客户的影响，并与受影响的贷款客户直接沟通。”有分析预期，继TD之后，其他各大银行也将相继提高按揭贷款利率。但截至目前，目前皇家银行（RBC）、帝银（ICBC）、丰业银行（Scotiabank）和蒙特利尔银行（BMO）还没有作出回应。意味着什么？经济学家并不认为短期内央行有加息可能，但是长期保持过低的利率水准不是正常表现。利率评比网站RateHub创始人James Laird说他已经记不清上一次商业银行抛开央行独自行动是什么时候了。TD此举昭示着信贷行业可能会发生较大变化，以后借贷成本会增加。从11月30日开始，联邦将实行更为严格的抵押贷款保险条例，这会提高银行的放贷成本。Laird表示TD提高贷款利率可能也是为应对成本上涨提前做好准备。（来源：加拿大都市）

最近BC省出台了个政策，外国买家额外征税15%，看似加国的房价可以稍微降降温，不过，政府还是太低估中国买家对海外购房的热情了。。BC省房价上涨，我们还有蒙特利尔啊~最近蒙特利尔被频频“关照”，前有李克强总理到访蒙城，后有中国男子天团（十亿富豪俱乐部）前来考察。。不管从政治上还是经济上，都摆明了蒙城是分分钟要崛起的节奏~精明的中国人怎么可能没看到这个城市的发展潜力？更何况，蒙特利尔没有经历温哥华多伦多那样的炒房热，房价仍然合理。再加上这里不管是环境、硬件设施、还是文化氛围，都有国际大都市的风范，蒙城的房产越来越受到青睐，就不足为奇了~蒙城房产到底有多受欢迎？Qube Realty的经纪人Francesco Fragapane说，由Structcan建造，Catalogna et Frères开发的房产Bobois Project二期本月底即将开盘。消息一放出，一周之内他就接到了50-60个咨询电话，接到手软！Francesco还说，很多华人对该房产很感兴趣，打跨洋电话咨询的不在少数！观看视频，让您更直观的了解都市绿洲：http://v.youku.com/v_show/id_XMTcyNzA5NDg0MA==.html?from=s7.8-1.2&spm=0.0.bodydiv.5!2~5!16~A.Wd24GD&x未来华人购房的“理想之家”Bobois Project是华人们心中“理想之家”的典型。不管是房屋结构、价格、环境，位置，都非常符合华人口味。一期14个Unit已经全部卖出，二期已经奠基，预计2017年竣工，不管是投资还是自住都是不二之选。在接下来的几年，像Bobois Project这样的房产，都会是华人买房的参照标准，价格当然也是日渐看涨！1紧邻Angrignon Park，出门就是天然氧吧在城市中，如果能有一个交通方便又闹中取静的住所，不仅生活舒适，也非常具有投资价值。这也是为什么Angrignon附近的房子每次已经推出就被抢购一空的原因。Bobois Project位于Newman Blvd南边，占地97公顷，紧邻Angrignon Park，出门就是一片葱郁的绿色，每天回家都能呼吸清新的空气，让身心彻底放松下来~实景拍摄图2生活方便，7分钟步行到地铁，设施一应俱全虽然被自然包围，但是Bobois Project仍然走在城市的最前端：7分钟就能到达Angrignon地铁站和公交站，15分钟就能到达市中心。最近，因为房产所属的Lasalle地区的人口在急速增加，所以交通，学校，购物中心等硬件设施一应俱全，生活上与市中心一样方便。3精装进口家具，屋顶阳台，大片草坪…生活就该如此精致！Bobois Projcet共有106个Unit，其中6套是加州风格的Duplexes，有多种房型可供选择：House是4-5个卧室+3个卫浴，Duplexes有1-3个卧室。所有房型都有170平尺的屋顶阳台和400平尺的草坪。欧式厨房和卫浴的装修都采用进口自西班牙的高级石英石和陶瓷，美观又实用。窗户和8英尺的门，让居室的采光最大化。如果买的是pre-build的房子，还能跟设计师商量，把房子装修成自己想要的样子！  每个unit都有一个室内地下停车场可以容纳2辆车，有一道侧门直达室内。冬天的时候，停了车就可以直接回家，你和爱车都不会被冻着了~4新型建材的使用，节省空间还省钱！Bobois Porject的房子采用的轻钢建材，填充物用的是聚氨酯。大家可不要忽视了建材的重要性~聚氨酯的使用，可以有效防止墙裂和霉变的问题（住老房子的都知道墙壁发霉的样子可以逼死强迫症，这里就不上图辣眼睛了~）。房屋采用的都是这样的新型建材轻钢的房子没有内部承重墙，节省了很多如墙面和楼梯的空间，不仅为屋主腾出更多的生活空间，还省去了重新打墙装修的麻烦。房屋实景图房屋实景图最最重要的是，这些建材的使用不仅先进，还极大程度减少了不必要的花费，让大家能以更便宜的价格购买到优质的房子~5价格！价格！价格才是王道！自从人们开始在温哥华炒房，现在温哥华人人都是“百万富翁”了——市里的房产随便一栋都上百万！工资不见涨多少，房价蹭蹭往上窜，本地人直呼“伤不起”，不少房产难民已经开始往加中或加东迁居……比起多伦多温哥华，蒙城现在的房价要温和很多。Bobois Project的价格目前是这样的：Duplexes$315,000-$365,000+税House$508,000-565,000+税平均Condo fees$110-122※每个房子都有Quebec new home guarantee program。个性化装修房子的预算，也包含在卖价里了~所以要趁建房之前，赶紧跟设计师构建好自己的理想之家哦~眼看蒙城的政治经济地位正在变得越来越重，又有更多的人因为海外买家的税把目光投向蒙特利尔，可以这样说：现在蒙城每天的房价，都是跟今后比起来最便宜的一天！所以，趁着房价的涨幅没有超过工资的好几倍，该下手的赶紧下手啊~Bobois Project二期10月27日开盘，准备抢房的人们赶紧联系负责人咨询详细情况哦~这次开盘不光是本地买家，连海外买家都在关注，下手慢了就不是房价上涨的问题，而是根本抢不到的事儿了~联系人： Gabriella电话：514-595-7115咨询地址：7344 Rosaire Gendron,Lasalle, Quebec, H8N 0A8开放时间：周一至周四12h-19h周六至周日12h-17h长按扫描二维码添加经纪人微信直接咨询

近一段时间，地产市场风声鹤唳，加拿大财长莫奈祭出史上最严厉的房贷政策重拳打压房地产。似乎具有双重性格，今天的财长莫奈又变成另外一幅面孔。加拿大财长莫奈的智库，今日向政府建议，为了应对目前经济放缓和房地产市场的危局，加拿大政府应该采取新的对策提振经济，为房地产市场的健康发展保驾护航。新措施的最引人注目的是，加拿大政府在未来五年大幅度增加移民，将目前的移民数目提升50%，达到每年45万人！现在好了，看空房地产、对房地产价格忧心忡忡的人们，地产经纪只要响亮地抛出一句话：加拿大今后每年进来将近五十万人，总人口向着一个亿冲刺，大家就都懂了，人们对房地产价格崩盘的担心就此烟消云散。财长的智库建议，移民局加快技术移民的审理进程，欢迎更多的外国投资移民进入加拿大。想一想，如果这么多新移民将潮水般涌入加国境内，这将为地产市场带来多大的刚需，我的天啊，这会不会让房地产的疯牛继续跑下去，房价的上升难道又要呈现加速趋势？第二项建议是在吸收新移民的同时，建立起一个独立的部门，专门从事引进外国直接投资进入加拿大。其实，笔者在几周前也提出同样想法，加拿大对于外资的态度，关系到加拿大的经济，加拿大的房地产市场， 所以，今天财长的智库提出这条建议，实属关系到国计民生的好建议。加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国的投资，但是，加拿大对于海外投资的态度不尽如人意。从尼克森石油公司，到后来的加拿大钾肥，还有最近的BC省海外买家税，加拿大对于海外买家态度可见一斑。在当前情况下，加拿大的经常项目赤字占经济的3%，政府如果要弥补这个缺口，加拿大需要欢迎外资流入，这个比例需要达到总体经济的4%。值此加拿大经济和地产的关键时刻，加拿大政府是应该正视这个问题了。财长智库建议的第三个方面是效仿中国，建立起基础建设投资银行。加拿大的基础设施建设银行由联邦政府提供种子基金，协调大型基建项目，高速路，电力网，港口和交通运输项目等。该银行将引进民间私有资本，每四块钱民间资本，联邦政府将match一块钱！在三条建议中，最希望被采纳的当然是移民项目。扩充现在的移民人数，不仅为房地产提供更多买家，而且也受到加拿大本地的科技公司的欢迎。科技公司认为政府吸收高技术水平的新移民，可以促进加拿大的科技发展，而不用将很多目前的项目外包到国外。根据美国硅谷的统计数字，一半的硅谷高科技公司为外来移民建立，市值接近十亿美元。汇率和地产都要保，外来移民和投资是关键在一个相对封闭的国家里，到底是保汇率还是房地产，其实是个两难问题。加拿大政府最近在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，要考虑潜在的后果，毕竟房地产在加拿大已经是房间里的大象！如果不能提高土地供应，仅仅在行政政策上下功夫，容易引发不必要的风险。到发生问题的时候，政府还是会要求加拿大央行降息挽救房地产，从而回到货币贬值的老路上。从经济的层面看，加拿大让加币继续贬值，老百姓的日子并不好过。过去两年多的加币狂贬值，对于加拿大经济的刺激帮助非常有限。加拿大出口贸易连续出现惊天赤字，并未因为加币贬值而受益。反之，输入性通胀令百姓生活水平下降，所有商品轮番涨价，从蒜你狠，到猪你涨，人们生活的必需品价格暴涨！普通百姓衣食住行条件无一不在恶化！总结起来看，房地产要保，加元也要保，经济还是要增长，税还是照样收，锅碗瓢盆一样都不能丢，那么，唯一的办法就是，欢迎外来移民，外来投资，设想一下，加拿大未来的人口如果可以达到一亿，每个新移民都需要买房，每个新移民都有海外资产，这些将为加拿大经济带来多少活力。财长的智库向政府谏言，让加拿大政府打开国门，让房价再飞一会儿，您觉得这是个好主意还是馊主意？（来源：加拿大第一生活）

◎现在房价开始下跌了，人民币开始连续贬值了，实体经济的曙光开始露出一点点了。前几天在南昌出差，一片秋光之中，登上历史名楼滕王阁，极目远眺，追思古人，唐代杰出诗人王勃的《滕王阁序》，落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色，美得动人。站在滕王阁上，想起了当下的金融形势，不也正是房地产与人民币齐跌吗？这背后是一个怎样的棋局呢？中国房市进入调控，成交量已经大幅度萎缩，与此同时，房地产的价格也开始下跌，深圳二手房价格，即使大幅度下调，也没有成交量，呈现了有价无市的局面。深圳的新楼盘低价入市，直接杀价，尽管这样，仍然出现了退订、观望的局面，从过去的狂热中恢复了冷静。不仅仅是深圳，全国房市都出现了如此局面。在房市经受严格考验的时候，人民币汇率出现了连续下跌，不仅在离岸市场，包括在岸市场，人民币汇率都上演了一场下跌式完美风暴。今天人民币离岸汇率连续第八个交易日下跌，人民币兑美元为6.7297，创下了两年半最长连跌记录，中国并没有在人民币离岸市场出手护盘。尤其是人民币在岸市场，今天人民币中间价大幅下调160点，至6.7258，连续六个交易日下调，创下了六年多的新低。人民币离岸汇率和在岸汇率同时下调，并且跌破了关键点位6.7，这在过去是不可想象的，也就是人民币汇率下跌，是中国战略需要的。而在这个时候，我们更需要注意到一则非常重要的新闻，这条新闻这个时间点放出来，有着非常深的含义。刚刚的新闻，广东省掀起了打击地下钱庄的大行动，涉及金额2300亿。在房价下跌、人民币汇率下跌时候，公布这个新闻，对于资金外流有重大的警示作用。房价下跌、人民币汇率贬值，很多投机的国内、国际资金会想着流向境外，而通过地下钱庄设立的贸易公司虚增贸易金额，是资金外流的最重要的方式，在严厉的打击地下钱庄面前，那么资金外流就会面临很大的法律风险，会让热钱三思而后行。这样一来，一个很清晰的战略逻辑就出来了，为了控制房地产泡沫风险，让房价下跌，为了让房市着陆，同时人民币汇率贬值，促进实体经济，在这个时候加强资本管制、打击地下钱庄，让房市资金、热钱留在国内，而不是外逃，通俗点讲，就是关门打狗，话难听了点，但很贴切。今天，深圳的双创周开始了，在这个万众创业、大众创新的时代，个人创业最终的结果肯定是失败的概率更大，因为创业要成功和被雷劈的概率一样，但是，对于这个国家、这个民族，万众创业、大众创新只有好处，没有坏处，能激发这个民族的创造性和冒险精神，即使个人失败，但是肉烂在国内，国家、民族受益。深圳和中国不应当以引进了多少家世界500强为己任、为骄傲，而是应当以培育出了多少优秀的有竞争力的企业为己任、为骄傲，只想着引进，而忽视培育，就容易导致像解放前的上海一样沦为买办经济，而民族企业才是国家的希望。现在房价开始下跌了，人民币开始连续贬值了，实体经济的曙光开始露出一点点了。也许房地产的黑暗期，就是实体经济的复苏期，病树前头万木春，沉舟侧畔千帆过，不是春光，胜似春光！来源：今日加拿大

◎由阿里巴巴集团董事局主席马云担任主席的中国企业家俱乐部，下周将派出代表团到访加拿大，踏足四城市，环绕四大主题作探讨和考察。杜鲁多（左）与马云8月底出席中国企业家俱乐部领袖论坛。G20前夕，加拿大总理小杜鲁多抵达北京的第一件事，就是与中国企业家代表进行了一个小时的公开交流。现在仅仅过去一个多月时间，这个代表中国顶级富豪群体的“中国企业家俱乐部”，就将赴多伦多、渥太华、温哥华和蒙特利尔进行为期8天的回访。这是该富豪团首次访问加拿大。据悉，中国企业家俱乐部12人代表团，将于本月16日至23日访问加国，代表团会先后走访魁省满地可、安省渥太华、多伦多，以及卑诗省温哥华四大城市。在渥京期间，代表团更将获加国总理杜鲁多联同3位部长接见。将晤小杜 研4主题商贸合作杜鲁多于今年8月底访华时，曾与马云以及中国顶尖企业家，共同出席了由中国企业家俱乐部主办的论坛活动。在论坛与百位中国企业家会面对话中，杜鲁多曾表示，欢迎中企到加拿大投资。中国企业家俱乐部每年均会安排一次国际访问，去年外访目的地是德国和意大利、2014年是新加坡和澳洲、2013年是法国和比利时、2012年是英国、2011年是美国。该俱乐部今年外访目的地选择加国，可说是对杜鲁多当天表达的「邀请」作出积极回应。据英文媒体《环球邮报》的报道，中国企业家俱乐部（China Entrepreneur Club）是全球最顶级的俱乐部之一，50名成员的公司总收入达到每年6000亿美元。去年，中国公司共计在海外投资1180亿美元，这个数字在接下来几年中将会不断膨胀，加拿大也面临着一个两难的问题——该把多少高科技企业交到中国人手里？顶级中国富豪代表团 星期日抵加参与这次加拿大之行的大佬们涉足房地产、数码科技、旅游、铁路、私募基金和时尚行业，其中包括中国企业家俱乐部理事长马蔚华、蒙牛集团创始人牛根生、德龙控股有限公司董事局主席丁立国、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森、清华控股董事长徐井宏等。该团将于10月16日（周日）从北京直飞蒙特利尔，并于10月19日（周三）抵达多伦多。他们在多伦多的行程以“金融商务”为主题，包括多伦多金融服务联盟（TFSA）圆桌研讨会、中加商业领袖圆桌对话、参观庞巴迪多伦多商务机工厂，及GIC金融平台社交晚宴。中国企业家俱乐部这次访加的其他活动还包括——对话加拿大总理小杜鲁多、参加渥太华政商领袖午餐会、参访太阳马戏团、观看冰球赛、参访加拿大国家粒子与核物理实验室等。俱乐部代表团今次访加之行，包含四大主题范畴，分别为转型、合作、竞争力及交流。在满地可期间，代表团将与多家加国大公司高层会晤和进行参访，探讨业务结构转型、数码化转型、全方位战略转型及商业模式转型，接待代表团的单位包括鲍尔集团、庞巴迪公司及太阳马戏团。到访渥太华期间，代表团将与政商领袖举行午餐会，商讨高科技行业合作，并与杜鲁多会晤，谈论双边商务合作。访温参观粒子与核物理实验室代表团在多伦多的行程主要议题是竞争力，通过出席多伦多金融服务联盟圆桌会议、加中贸易理事会圆桌会议和午餐会及庞巴迪商务客机工厂参观等活动，与本地工商界讨论人民币国际化的竞争力，中加经济互补带来的全球竞争力，以及航空业领导者所需的产品竞争力。在温哥华期间，代表团将出席亚太基金会圆桌研讨会，谈论智库思想交流，并参观加拿大国家粒子与核物理实验室，就前沿科技作交流。据《环球邮报》报道，俱乐部还与安省省长韦恩安排了见面会。阿尔伯塔作为中国富豪一度最感兴趣的地区，这次却并没有出现在行程表中。2013年，中海油收购了加拿大尼克森石油公司，这是中国企业在海外最大的一笔收购项目。但如今的中国企业不仅仅聚焦在海外房产、能源，而是更愿意学习西方的科学和技术，用以更好地发展国内经济。去年11月，清华控股在温哥华正式落成了中加清洁技术创新中心，同时与SFU和UBC合作，目标是把中国热钱投入加拿大的科技行业，同时也为加拿大小型企业提供更为宽广的市场。创新中心的负责人William Li表示，如果中国富豪能够有机会投资一家Uber这样的公司，那么他们会发现，这比买房投资更令人激动。中国企业家俱乐部代表团，去年曾经到访德国和意大利。【名词解释】中国企业家俱乐部 由31政商领袖创立中国企业家俱乐部（China Entrepreneur Club）是中国一个颇具影响力的商业领袖组织，于2006年由31位中国商业领袖、经济学家和外交家发起成立。作为民间非营利机构，中国企业家俱乐部弘扬商业正气，以推动企业家精神社会化、推动经济及社会的可持续发展为机构使命。中国企业家俱乐部理事是中国市场经济的代表人物，是中国改革开放中的第一批创业者，有着独特的创业经验和管理思想；他们尊重并遵循市场规律来获得商业成功，他们承载企业家精神并承担社会责任，他们所领导的企业均是各行业的领先者。 50家理事企业所创造的年营业收入合计超过3万亿人民币，是中国国民经济的重要组成部分。中国企业家俱乐部理事与潘基文秘书长会晤合影。俱乐部是企业家思想交流、合作互助的平台，也是中国领先公司广泛展开国际合作的主要管道。俱乐部通过组织一系列专案活动实现核心价值：国际访问、理事互访、中国企业家全球游学计划、道农会等项目均已取得广泛影响；持续创造「绿公司」生态系统，通过中国绿公司年会、中国绿公司联盟、《道农书系》探索推动商业可持续发展的有效路径，并传播正气的商业理念。来源：今日加拿大

纽约每天都有豪宅上架，也有豪宅被买下。价格可以是成百上千万，甚至是上亿美元。我们真的不懂富人的世界，但是这不妨碍我们来看一下这些豪宅都是什么样的（美国买房子一般都是带装修的）：第一名：第五大道834号标价：一亿两千万美元这就是目前纽约在售的最贵房产！位于第五大道834号，这处房产在今年4月被挂牌出售。一亿两千万美元的标价坐稳了本排行第一的位置。这处房产位于第七，八两层。共有20个房间，1115平米。随房出售的还有一些纽约特有的“兴奋点”比如：它有一个私人酒窖，一个画廊，一套大理石铺就的楼梯和一个超级大的主卧。第二名：第五大道1083号标价：一亿九百万美元现在要介绍的这处庄严的房产在过去的五十年里曾经是美国学院博物馆的组成部分。它在今年春天挂牌出售，要价一亿两千万美元，目前是降价出售：标价一亿九百万美元。出售方在今年三月的时候宣布出售，因为它的日常维护成本实在太高，博物馆难以承受。也因为博物馆的妥善维护，这处房产得以保存了建造时的原样。包括半圆形的大厅，木质嵌板和木质地板等。第三名：工作室（The Atelier）第四十五层标价：八千五百万美元这栋楼（The Atelier）45层的九户在2013年挂牌出售。不过至今没有人出价。而出售方至今拒不降价，不过现在购买这处房产还会有一些奢侈的附属品。比如，一艘价值一百万的游艇和5年的免费码头。Daniel（曼哈顿高级餐厅）的一年期免费两人晚餐。Brooklyn Nets 球队整个赛季场边免费票。和 一年的 Hamptons 酒店免费入住（带私人管家和厨师！）。第四名：东八区62号大街标价：八千四百五十万美元这处房产建造于1903年，在今年二月份挂牌出售。八千四百五十万美元买到的不仅仅是这套1394平米的房子，而是一处全石质装修的豪宅！值得一提的是这处房产的餐厅地板的设计风格是取自俄罗斯，圣彼得堡，巴普罗夫斯克宫的地板风格。第五名：雪利－荷兰（The Sherry－Netherland）第十八层标价：七千八百万美元这处房产自2012年挂牌出售以来就运气不佳，起初标价九千五百万美元，无人问津。最终在2015年以六千七百五十万美元被一位神秘的中国买家买走。之后马上被翻新整修并以八千五百万美元的标价再次挂牌出售。直到最近的一次降价到七千八百万美元，第六名：卡顿豪华住宅标价：七千五百万美元去年这栋楼顶层的三套公寓标价一亿一千八百五十万美元。那时这里是纽约最贵的房产。不过今年房产市场波动房屋滞销，目前此处跃层公寓标价七千五百万美元。第七名：第五大道1060号10B/C标价：七千三百八十万美元此处房产由J.E.R.Carpenter设计。原本两套住宅合并为一套出售。这两套住宅位于第十层，其中大的一套有六个卧室并且可以看到纽约中央公园。而小的一套则只有三个卧室不过最近由 Cullman and Kravis（设计装饰公司）重新整装。这两套公寓也在市场中分开挂牌出售分别标价六千五百万与八百八十万美元。第八名：海滩角，PH5152W标价：七千二百万美元再次挂牌！今年四月，此处房产第四次挂牌降价出售！目前的标价比2013年的标价降低了四千三百万美元！此处豪宅约820平由现代艺术家 Charles Gwathmey设计。不废话，上图！第九名：东23，22大街标价：七千二百万美元此处房产在今年四月挂牌出售，700平米。七千二百万美元的价格除了可以获得此处房产之外还能获得一部私人电梯，纽约城市全景和“私人住户俱乐部”的名额。 第十名：联合广场50号标价：七千万美元今年六月，此处房产挂牌出售。配备私人游泳池，曼哈顿全景，约46平米北向阳台！怎么样？有没有很心动？赶紧努力挣钱吧！（来源：这才是美国）

加拿大9月份新屋开工的步调有所增加，但安大略省反而有所下降。加拿大按揭和住房公司星期二表示，9月份按季节调整的年度新屋开工率为220，617，而8月份为184，201。共管房等多单元住宅的开工率的增加是其中的主要原因，其增幅为22%。魁北克省新开工房屋最多增幅在各省中居第一，这主要是因为该省开工建设了许多老年公寓。不列颠哥伦比亚省和大西洋地区也有所增加。但安大略省却出现逆向趋势，从8月份的70,262减少到9月份的67,426。这主要是因为加拿大最大城市多伦多的新开工的房屋少了。(作者：天和）加广中文

美国总统候选人特朗普2005年一段用粗俗言语讨论猥亵妇女的视频曝光后，众多共和党成员已经公开拒绝支持特朗普的总统竞选资格。然而在温哥华，以特朗普名字命名的加国最豪华公寓大厦的开发商却仍然坚持不换名。早在2015年12月，就有人提出将在建的特朗普大厦（Trump Tower）换名，当时特朗普提出如果当选总统，要禁止所有穆斯林入境美国。温哥华市长罗品信曾介入此事，发信给开发商要求将大厦的名字换掉。同时，Angus Reid民调公司的调查发现，有62%的加拿大人要求将温哥华和多伦多的特朗普大厦改名。当时特朗普的竞选还处于初期，有另外9名候选人在竞争提名。特朗普口不择言陷泥沼十个月后，特朗普已经无数次口不择言，有关侮辱女性的视频更成为竞选以来的最大丑闻，导致共和党元老纷纷表示将抛弃特朗普，不再为他辩护。美国众议院议长瑞安（Paul Ryan）、前共和党总统候选人罗姆尼（Mitt Romney）、前加州州长施瓦辛格（Arnold Shwarzenegger）、俄亥俄州州长卡西奇（John Kasich）、亚利桑那州参议员麦凯恩（John McCain）、小布什政府国务卿莱丝（Condoleezza Rice）都相继谴责特朗普。瑞安告诉共和党议员，如果他们想在竞选之日中赢得尊重，就无需因放弃支持特朗普而感到抱歉。施瓦辛格在Instagram上发表评论，称自己自1983年成为美国公民以来第一次不会投票给共和党候选人。然而，在加拿大卑诗省，温哥华特朗普国际酒店大厦（Trump International Hotel & Tower Vancouver）的开发商Holborn Group，还在给特朗普站台。温哥华地产发展商Holborn Group拒绝评论特朗普的政治言论，也不解释为何该公司坚持使用特朗普的品牌，只提供了2015年12月公司总裁兼CEO程如锦（Joo Kim Tiah）的一份声明，其中称“Holborn是温哥华一间私有地产开发公司，拥有特朗普大厦，当2016年大厦开业时将创造300份公司。Holborn公司致力于温哥华的发展，从不介入美国政治……公司专注于建设一座最时尚奢华的居所。”该公司还补充说，维持这一名字也是合约的约束。2013年，程如锦（中）和特朗普及其两个儿子和女儿为温市中心全新地标建筑--63层高的的温哥华特朗普大厦作宣传。超级富二代花巨资打造来自马来西亚的超级富二代程如锦花费3.6亿元打造的这座大厦已经基本完工，通过大厦酒店部分的窗户可以看到室内已经装灯和布置家俱。大厦最初计划于今年8月开业，之后推迟到秋季，现在又延至明年1月。专家指，用名人为大厦背书已经成为一场公关恶梦，几个月来，特普朗已经冒犯了太多人，包括墨西哥裔、穆斯林、残疾人，非裔美国人，战犯、亚裔和妇女。西门菲沙大学的市场推广系教授Lindsey Meredith认为，开发商可能故意推迟大厦开业，以避免因为特朗普受到负面影响。至少要等到大选结束，让一切尘埃落定。新建的特朗普大厦今夏竖起了巨大的“TRUMP”字母，不久后被黑色垃圾袋遮了起来。Meredith认为，这也是公关的举措。他说，Holborn等到大选结束再开业是明智的，温哥华的买家不会愿意与这个名字沾上边。接下来，如果特朗普继续失言，他相信这个大厦项目还要再推迟。“希望他不要评论加拿大的医保或加拿大妇女，天知道他会说什么……”来源：加国无忧

上周，加拿大联邦政府宣布收紧房屋贷款政策，限制加拿大居民能够贷款的上限，目的是保证即使上调了利率，贷款者仍有能力偿还贷款。政策调整将于10月17日生效。10月17日起，所有借贷申请将被重新审理，以更高的利率--4.64%做压力测试。贷款经纪人Frank Napolitano说，10月17日之后，贷款者能够获得的贷款数额将减少，因此他建议初次购房者考虑舍弃大房子，换一个便宜一些/小一些的房子作为置业目标。根据新政策，所有首付低于20%的人都要通过“压力测试”（stress test）,而之前这个测试只针对还款期不超过五年的人。这要求申请贷款者必须证明自己有能力以比实际付息更高的利息偿还贷款。房贷压力测试是针对当前中央对房价的调控政策（打压态势），商业银行对申请贷款者所做出的测试。随着房价的下跌，商业银行在房贷业务这一块所能承受的下跌幅度。因为随着房价的大幅下跌，必然将使银行的坏账率上升，给银行造成亏损压力，甚至于破产的威胁。加拿大各大银行平均贷款利息在2.5%左右，然而加拿大央行（Bank of Canda）设计压力测试中的利息是4.64%，远高于各大银行实际公布的利息。测试的目的是让申请者证明自己，即使利息比现在上调了，他们仍然能够偿还贷款，而不是消失，把房子扔给银行不管了。Napolitano说，“你并不会花更多钱，但原来的钱只够买差一点的房子”他举了个例子：假设一位居民年收入7万加元，首付5%，原先5年期定息按揭计划的利率是2.44%，预计能够申请到的房贷可以购买价值37万加元的房产。然而17号之后，根据新规压力测试的利率是4.64%, 他能申请到的贷款就只够买价值28万加元的房产了。另一位贷款经纪Jason Scott表示，一旦新规启用，他的很多客户都无法申请到期望数额的贷款。“而且所有首付20%以下的人都只能申请到比原来少得多的贷款。”他因此建议购房者要么去买便宜点的房子，要么在多存一些钱付更多的首付。“我觉得新规则10月17日生效后，一群人由于购买力被限制，会被赶出市场。比如刚工作几年的年轻居民，现在可能要等一等，再存一些钱了。”加拿大央行表示，预计新规实施后，房屋销量会降低10%，房价降低5%。（来源：加拿大家园）

1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。    破产的日本妇女放声大哭。    日本著名的自杀森林，90年代初这里自杀达到高峰，人数超过2000人。80年代，房价崩溃后繁华不在的东京街道。过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。    股票在房价下跌后进一步暴跌，跌幅超过80%，但是没有一个人敢买了。    日元进一步暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，让高傲的日元一路跌下了神坛，开始了20十年的贬值，爆买的日本人从此消失在国际上。    商品不再是炙手可热，人们都在紧衣缩食。企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。    在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路。    三井先生，原先是公司经理，因为1989年高价买进东京房产，房产崩溃时背负了10亿日元债务，这基本等于他30年的工资，可他现在已经50岁了，为了家人他离婚流浪在外。 破产的日本人，为了生存只有变卖以前发财（土豪）时购买商品，于是日本二手专卖生意越做越大，这其中的鞋包、首饰、古董等更是热门行业，导致现在日本已经是出口二手钻石最大国家。    （日本黑社会）黑帮利用机会扩大规模，兼并企业、社团，在90年代，日本黑帮人数达到巅峰。    90年代，猖獗的日本色情产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手：老龄化（日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口“衰亡”的发达国家）    从一夜暴富的噩梦中回过头的日本人认识到：只有实业才是可持续的！因此，日本企业在90年代进行了产业变革，发展高科技，提高企业专注度，坚决反对不务正业，成为了日本企业竞争力增强的开始！以史为鉴 北美崔哥

最近联邦政府连续祭出严厉政策打压房地产市场，令许多房地产投资人无所适从。从经济的层面看，加拿大政府显然面临艰难选择：到底是让房地产降温，还是让加币继续贬值？过去两年多的加币狂贬值，对于加拿大经济的刺激帮助非常有限。加拿大出口贸易连续出现惊天赤字，并未因为加币贬值而受益。反之，输入性通胀令百姓生活水平下降，所有商品轮番涨价，从蒜你狠到猪你涨，人们生活的必需品价格暴涨！经历这两年的加币贬值后，不但没有刺激经济，反而令房价狂飙，普通百姓衣食住行条件无一不在恶化！加拿大企业同样处于悲催的境地，大批企业熬过百年不遇的金融海啸，却在这两年的房地产井喷过程中轰然倒下，从丹尼尔皮衣，到futureshop ,加拿大零售业一片凋零。既然这条路走的如此辛苦，加拿大央行退居二线，表示不会再让货币政策担当刺激经济的主角。于是乎，加拿大联邦政府粉墨登场，我们似乎看到，在房价和汇率间，加拿大政府选择要抑制房价！房价未跌，房贷公司先走一步在上周收紧按揭政策台后，加拿大银行之外的所有贷款机构遭到沉重打击。最大的非银行贷款金融机构First National Financial，上周股票大跌20%。另外一支我们经常提到的home capital也是一筹莫展。房贷新政，不仅收紧现在的贷款要求，而且还要银行和金融机构与加拿大CMHC共同分担将来的房贷损失。其实，自去年以来，五大银行贷款就非常严格了，新发的房贷中，非银行的金融机构例如First National Financial之类的公司，放出的房屋贷款竟然占新发贷款的三分之一！这个数字非同寻常，过去五大银行几乎霸占房贷市场的90%。现在，政府还未出手重击楼市之前，五大银行就先行撤退了，把风险留给非银行的贷款机构。房贷新政出台后，所有机构都面临同一个问题：是否提高利率？因为要承担将来的风险，放出贷款的金融机构唯一办法就是提高利率。可是，对于债务已经武装到牙齿的加拿大人，提高利率简直就是生命中不能承受之“轻”！非银行的贷款机构，面临的选择不多，一是向信用更差的客户群发展，二是提高利率；无论哪个选择，前景都不妙。Butler Mortgage一家在线贷款公司愤愤的说，这个政策简直就是把非银行金融机构的腿打断了！这个政策如果执行下去，不仅让非银行贷款公司丧失市场份额，甚至会让许多公司直接关门大吉。有这么严重吗？答案是肯定的。许多人都以为收紧房屋贷款针对的是没有交足20% 首期的低收入人群不，其实并不然。非银行金融机构也不希望天天向下，只与信用差的客户打交道，他们同样与大银行竞争，希望以优惠条件获得信用好的客户。因此，他们把超过20%首付的房贷，通过房贷池(portfolio  insurance )保险，把风险转移给加拿大房屋贷款公司CMHC。现在，政府要求分担风险，那么，五大银行可以拨备资金应对风险，相比之下，这些非银行的贷款公司没有足够资金拨备，只能提高利率来应对，因此，信誉好的客户会全部被银行抢走！前保守党领袖建议增加土地供给安省前保守党领袖胡达克，现已淡出政坛，马上要到安省地产协会上任CEO，他呼吁，安省政府不要效仿BC省针对房地产海外买家征税，要对房地产进行调控，最好的办法还是在土地供给方面下功夫。他认为安省政府在环保和经济增长以及房地产土地供应方面需要寻找平和，现在人为限制土地供应的做法使得房价居高不下。剑指海外买家虽然可以在政治上赢得资本，却对平抑房价作用不大，盲目征税不是最佳选择。胡达克认为，解决房价的根本是提供更多土地，允许房地产开发向绿化带发展。他到任房地产协会后，将游说政府重新考虑现在的绿化带，寻找新的土地解决房地产开发的瓶颈，缓解房价的可承付压力。针对这个问题，安省财长Charles Sousa大泼冷水，他表示政府对于房产将来的发展，更偏重于城区密集开发，而不是向绿化带发展！保汇率，打压房价的后果当年在泡沫的压力下，日本政府采取了非常严厉的行政措施打压房地产市场。随着政策的转向，房地产价格暴跌，使大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损。在地产价格下跌后，政府收入急剧下降，于是日本政府在1992年出台“地价税”，这种竭泽而渔的做法，使得日本土地价格开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。与日本形成更鲜明对比的是东南亚各国，对于汇率和房价一个也不保！当年美元进入升值通道后，泰国国内经济问题重重，国内企业债务负担上升，企业破产，工人失业以及银行不良贷款上升。1997年7月2日，泰国政府被迫宣布，放弃泰铢盯住美元的汇率制度，实行有管理的浮动汇率制度，当天泰铢对美元的汇率贬值幅度高达30%以上。到1998年7月，泰铢对美元累计贬值了60%。泰铢大幅度贬值迅速波及包括菲律宾、马来西亚、新加坡、韩国和印度尼西亚在内的整个东南亚地区，最终形成了震惊全世界的亚洲金融危机。随后，房地产泡沫最终崩溃，房地产价格迅速下跌，仅1997年下半年，泰国房价就缩水近30%，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。最为严重的是香港地区，危机爆发后香港楼市“跳水式”下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%。最终还要回到货币政策的老路从以上的讨论看，汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府最近在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，要考虑潜在的后果，毕竟房地产在加拿大已经是房间里的大象！前保守党领袖的建议实属中肯，增加土地供应是缓解房价过度上涨的一个办法，当然也有破坏环境的嫌疑。根据经济学的基本概念，供给和需求的关系，只要把平衡打破就会改变局面。目前安省的GTA地区人口密集，许多年轻人已经毕业要成家立业，购买自己的房产势在必行，增加土地供应确实是能够缓解压力的。无奈，省政府希望保护绿化带，要求建筑商向内，向高发展，而不是向外蔓延。如果不能提高土地供应，仅仅在行政政策上下功夫，增加海外买家奢侈税，收紧房贷限购，无法解决根本问题，而且容易引发不必要的风险。到那时，政府还是会要求加拿大央行降息，从而回到货币政策的老路上。作为普通百姓，我们无法左右市场，无法对抗政令，只能随波逐流。那么，如何最大限度地保护自己的财产呢？很简单，看着政府的脸色行事，保护房地产既得利益的同时，多持有美元资产！文章来源：理财人生

本周，加拿大总理特鲁多主动联系华人媒体，就中加双方目前的一些现状及正在讨论的政策进行了讲解。目前讨 论中，特鲁多总理对硬度条款、房地产市场特别说话。在谈话中，特鲁多总理强调中国已经冲单纯的出口大国成为了国际上面举足轻重的贸易伙伴，对加拿大更有重大 的战略意义。加拿大非常希望能够与中国达成深度良好的伙伴关系，但是同时双方也承认目前仍有一些理念上的 分歧需要通过进一步的沟通协调。 联邦不插手房地产 ​移民部长买家连麦家廉表示联邦政府将不会出台政策阻止华人来加拿大购房。麦家廉表示，是否出台针对投身加 拿大房地产行业的外国投资者限制政策将有各省政府来决定。 虽然没有明确表示，但是不少正在观望中的房地产业者都认为这或许是联邦政府开的一个绿灯，联邦政府不插手 的情况下一些省仍然会成为房地产投资的宝地。 此外，移民部部长麦家廉也表示各省政府可以自行决定对国际留学生得招生问题。他指出，联邦只在是否通过国 际留学生成为永久居民这个方面有决定权。 人权及引渡 随着中加经济贸易等关系加深，人权等问题也提上台面。 总理特鲁多表示在人权方面中国与加拿大仍有许多需要讨论协商的方面，尤其在涉及到国际引渡的问题。 特鲁多表示，加拿大最原则的问题在于中国对罪犯的处罚条款。加拿大将不会在知道罪犯引渡后将会被采取死刑 的情况下配合中方进行引渡。特鲁多将这个要求形容为最后的底线，兵千表示即使面对美国及其他国家加拿大的 标准也是如此。 在人权问题上，特鲁多承认存在的分歧较大，但是两国也在积极的讨论，力求达到圆满的结果。目前加拿大国籍 Kevin Garrate已经通过协商安全被送回加拿大，这也彰显中国政府对于谈话的诚意。在访谈中，特鲁多表示将会积极促成一个开放的沟通平台，力求中加两国在未来的几年内达成更好的合作伙伴关 系。

有足够的迹象现象，加拿大联邦政府正在关注本国房地产市场内的海外资金，并在试图加以规管、限制。除了联邦财政部出台新政策打击外国买家之外，税务局（CRA）也在行动，改变出售自住房时的报税要求，而一些购置了多处房产的华裔移民也接到了CRA的查税通知书。在本周，联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，包括：对最自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税；以及强制所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者能够承受得了更高的贷款利率。在这场限制房市内外国资金的行动中，联邦财政部并非单独作战，税务局（CRA）也加入了起来。近日，CRA在其官方网站上公布通知，改变房主在出售自住房时的报税规定，要求披露收益信息。在以往，人们出售自住房的时候，只要符合自住房免税条例，就不用为其中的增值收益而缴税，甚至不用在个人税收和退税那一栏填写你出售了房屋。然而明年的报税开始，尽管房主只要符合自住房免税条例，仍然不需要缴税，但是被要求在个人收入报税和退税栏报告基本信息，例如买卖日期，房产的描述，以及收益。税务局表示，做出这些改变将改善对税务系统的管理。更重要的是，这些信息将有助于税局查询房市里的资金走向，并追踪其来源。事实上就在前不久，一些在多伦多购置了房产的华裔移民已经接到了CRA的查税通知书。据本地华文媒体《明报》披露，从今年9月中旬开始，数位在多伦多购置了多处房产华裔移民都接到了CRA的来信，要求提供购房资金的来源，并明确表示这些钱是来自海外。该报采访的会计师胡商说，被查税的人都有一些共同特点：例如一次购买多处房屋，但是收入却比较少。他估计，CRA此举可能是联邦政府限制房市海外资金措施的一部分，以给房市降温。胡商的说法，同早前温哥华西门菲沙大学（Simon Fraser University）教授戈登（Josh Gordon）的观点不谋而合。戈登表示，目前联邦政府出台的政策，都颇为“谨慎”，不会对房市产生很大的冲击，不过它释放出了一个值得注意的信号：政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施，而现在仅仅是一个开始。（来源：加国无忧）

根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，简称CMHC）的最新数据，温哥华房地产市场上的外国买家比例已经从过去的高达19%降到如今不足1%，足足缩水了20倍。CMHC是隶属联邦政府的公司，总部设在渥太华。CMHC卑诗省分部表示，尽管现在判断省政府15%外国买家税的效果还“太早”，它所统计出的数据确实反映出：外国买家和之前夏季的活跃表现相比，已经变得“迟钝多了”。CMHC在前天发布的报告中表示，“尽管影响程度还没有定论，富有的外国买家是推高房价的因素之一，这是公认的事实。”BC省政府一直在追踪外国买家的数量比例。根据今年6月10号到6月29号的统计数据来看，外国买家占比例为5%。6月10日到7月14日，五个星期的统计数据则显示外国买家占10%。而7月15日到8月1日的数据表示外国买家占19%。15%税：一记重拳8月2日，BC省正式开始征收15%的外国买家购房税。自此之后，外国买家的数量就在一直下降中，现在已降到不足1%。CMHC在报告中还指出，在7月29日（可避开15%税的最后一个工作日）一天之内，涉及外国买家的交易额就达到8.5亿加元，是近两个月所有交易额的40%。这说明15%税的震慑力还是很强的。外国买家拼命在新税生效前完成交易，以避开高额税。不过CMHC表示，除了外国买家，还有很多因素造成温哥华房价飙升：富人推动拥有房屋的高资产净值居民（富人）希望并推动房价升高，这样可以多赚钱过度自信过度自信。10年中温哥华的就业率增长远超过了BC省平均水平，有工作能赚钱的人更多，不想再租房，想买房的人就更多了，需求增长。低利率较低的抵押贷款利率满足了人们的需要，更多人有能力按月偿还贷款，需求增长。土地不足由于地理原因和土地使用规定，缺乏可以开发成住宅的土地。供应不足通常房产挂牌后3个月之内就会卖出，供应经常短缺。供不应求自2005年起，有158000个家庭移居温哥华，但是只有153000间房屋新出现在市场上，不足达到5000成本增加BC省建筑规范改变，使得开发商的成本增加，售价当然增长。“跟加拿大的其他城市不一样，很多‘专家’，媒体都暗示/建议温哥华居民把温哥华的房产当做投资而不是住宅，因为房价飙升太快，有重利可图。这会影响人们的购买行为，即使钱不够，也要贷款去买。不管有钱没钱的人都涌入了市场，需求就在不断增加。” CMHC最后总结道。（来源：加拿大家园）

加拿大最大的私营房贷保险公司Genworth MI Canada Inc. 的调查显示，其顾客中有超过三分之一的人达不到联邦政府新推出的偿债比率；换句话说是不符合房屋贷款条件。加拿大广播公司报道说，Genworth MI Canada 的客户数据显示，那些难以通过银行房贷压力测试的客户绝大部分是首次购房的年轻人。 要满足新的银行房贷审批标准，这些年轻人或者是要降低自己的购房标准、买便宜些的住房，或者是要增加购房首付。 加拿大自由党政府新推出的房贷审批标准规定，从10月17日开始，所有需要房贷保险的房屋贷款申请都要通过压力测试才能得到批准；压力测试的标准是按照主要商业银行的五年定期房贷利率（目前是4.64%）来检查贷款申请者是否具有还本付息的能力。而现有的规定是，只有那些购房首付低于房价20%的房屋贷款申请者才需要通过压力测试。 加拿大联邦政府严格房贷发放和房贷保险标准的目的是逐渐冷却加拿大若干城市过热的房地产市场，减少联邦政府（也就是纳税人）要承担的房地产市场泡沫一旦破裂会带来的风险和负担，并迫使商业银行分担房屋贷款的风险。 加拿大联邦政府下属的加拿大住房房贷公司承担了加拿大大部分房贷的保险。 转载自加广中文、www.rcinet.ca、微信ID:radio-canada

加拿大政府现在频频出台政策整治房市，税务局最近改变了出售自住房的房主在申报2016个人收入时的要求。税务局的网站上说，当你出售自住房的时候，通常你不用在个人税收和退税那一栏填写你出售了房屋，也不用因为卖房子的所得而交税，只要你符合自住房免税条例，即你拥有这个房产的每一年都是自己居住。从2016年开始，报税的最后期限是2017年4月底，报税将会有所改变，符合条件的照样会免税，但当你卖掉首住房，申请首住房完全免税的时候，将被要求在个人收入报税和退税栏报告基本信息，例如买卖日期，房产的描述，和受益。2016年报税改变（税务局网站截图）税务局表示做出这些改变将改善对税务系统的管理。查看税务局详细信息 ： http://www.cra-arc.gc.ca/gncy/bdgt/2016/qa11-eng.html?from=timeline&isappinstalled=0（来源：魁北克蒙特利尔华人网）

在联邦财长Bill Morneau于3日宣布打压加拿大楼市疯涨的新政策之后，各界议论纷纷。加拿大最大的私人房贷保险公司表示，其中有关房贷的新规定让许多客户很难达到要求。根据今年目前的数据统计，加拿大房贷保险公司Genworth MI Canada Inc.预计，联邦政府推出这项新政策后，超过三分之一被要求购买按揭保险的贷款将很难满足现在联邦出台的新要求，尤其是对于那些需要购买按揭贷款的首次购房者来说更难。Genworth在声明中表示，这些达不到新要求的购房者只能考虑买便宜一点的房子或是多付首付，来达到标准。根据联邦政府的新规定，自10月17日起，所有购买房贷保险的申请贷款者都必须经过“压力测试”，贷款机构必须测试申请者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率（现在为4.64%）的情况下，能否承受得住。另外，新政策还要求这些申请者在例如房贷、电暖及纳税等家用方面的开支不能超过收入的39%。申请者其他方面的总负债率不能超过44%。现在还未改变的规定是，只有那些首付付了5%以上、但又少于20%的高比例房贷（high-ratio mortgage）才需要做压力测试。这类买家申请房贷时都必须购买按揭保险。而对于首付付了超过房价20%的低比例房贷（low-ratio mortgage）保险申请者，联邦政府自11月30日起也将有新的要求和约束。Genworth也指出，在新的低比例房贷保险申请的要求下，大约会有50%到55%的申请者无法达到标准。（来源：加国无忧）

在温哥华和多伦多楼市持续火热了一段时间之后，联邦政府决定出台新的政策进行调控。联邦财长Bill Morneau于3日来到多伦多，宣布旨在控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，堵上外国买家避税的漏洞。另外，政府也要求发放贷款时要考虑买家的贷款承受能力。财长3日在多伦多宣布，自住房免税优惠政策（principal residence tax exemption）今后只能由在买房和卖房的那一年，合法居住在加拿大的人（Canadian Residents）才能享有。原先根据联邦政府对这项自住房免税优惠政策的规定，如果屋主将一套拥有的房产申报为自住房，那么当屋主卖房获得一笔资金后，就可以不必在报税时汇报这笔卖房收入。过去几年，温哥华和多伦多两地楼市极为火热，房价猛涨，政府把其中很大一部分原因归结为外国资金的涌入。BC省8月份开始实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策，试图打压房价。当时联邦财长就表示要深入研究楼市情况，并采取相关行动。此前环球邮报曾报道过有海外买家在加拿大炒房，并成功逃税的案例。例如华商顾俊刚（音译，Jun Gang Gu，又被称为Kenney Gu）就利用中国投资者的钱和身份，在加拿大申请贷款，并把房子以投资者或其家属等的名义申报为他们的自住房。等房价上涨后把房子转卖，顾俊刚连本带利把钱还给投资者，自己赚得剩余利润。值得一提的是，在整个操作过程中，顾俊刚通过这项自住房免税优惠政策成功地避了税。而且在大温哥华地区，有许多上百万的豪宅房产都登记在家庭主妇或学生名下。有税务律师指出，这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍，是税收体系的一个严重漏洞，造成的损失金额巨大。此外，财长Morneau还宣布，从10月17日起，所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率。也就是说，必须测试贷款者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率（现在为4.64%）的情况下，能否承受得住。