【转】家人亲属之间房产过户、赠与、买卖，税务上有什么后果？

资产（房产）转让是指所有权的转让，ownership从一个人换到另一个人。

为什么转让?

家人之间转让有下面几个目的：

• 高收入的转给低收入的，做 income split ，让家庭整体少交税 ⇒ CRA早已想到，特意制定了 income attribution rule；
• 为躲债主，提前将资产转给家庭成员 ⇒ 债主若是CRA，税法 section 160（2）正好堵住这款操作；
• 规避遗产认证费 – Estate administration tax，也叫遗产管理税，提前把资产转给孩子，不留“遗产”，自然没有遗产认证费 ⇒ 此举虽说可以减少 estate administration tax, 但需留神因转让而带来的 income tax 下的后果，不要因小失大。
  
  

家人之间转让 – 赠与和低价转让

在了解这两种操作之前，先认识一下 “attribution rule” ，很多人不了解这个点，几年后落在CRA的审计大网里。

法律条文特别喜欢对一件事先给出“普遍适用”原则，然后再列出各种“例外”。对 attribution rule (归属原则) 的通俗理解就是从哪儿来的就回哪儿去，这是“普遍适用”的规则，当然也有“例外”。

下面这3句话建议一个字一个字地读，读一遍不行就读两遍：

“普遍适用” 的 attribution rule – 从哪儿来的就回哪儿去  ITA sections 74.1-74.5

1. 先生赠给或借给太太一套房或一笔钱：这套房或钱在太太手里产生的收入，无论是租金、利息或增值，依旧回溯到先生交税；

“例外1” – 若夫妻正式分居或离婚，租金、利息 (property income) 的 attribution 自动停止; 若想 capital gains 的 attribution 停止，夫妻必须做 joint election；特别要注意的是，property income 和 capital gains 不一样。

2. 父母赠给或借给小孩/亲属 (未满18）一套房或一笔钱：这套房或钱在小孩手里产生的租金或利息， 依旧回溯到父母交税；但增值(capital gain) 在小孩手里交税；

“例外2” – 小孩一旦满了18岁即为成年，attribution 自动停止，收益由成年的孩子交税；

3. 父母借给成年子女（满了18岁）或其他亲属一笔钱由他们投资：若借钱的目的就是为了借名投资则有故意避税的嫌疑，那这笔钱上产生的利息，依旧回溯到父母交税；但增值(capital gain) 在成年子女或亲属手里交税。

“例外3” – 若先生/父母过世、或变为非税务居民，attribution自动停止；

“例外4” – attribution rule 只适用于头一茬收入。上面例子里先生给太太钱，太太去投资，收益归属先生交税，这个收益是头一茬收入。但若太太将头茬收入再次投资，产生“二茬收入”，二茬收入由太太交税；

看不明白的请继续往下看。

第一，夫妻之间赠与 （只换名字、无金钱交易)

夫妻之间的转让默认在原始购入价进行，受“归属原则” 的限制 – Income Tax Act 的 section 74.2 规定，夫妻之间赠与的资产后续产生的任何收益都追溯回原持有人。

举个例子#1

大卫40万购入一投资房，几年后涨到50万，决定转给低收入的太太，希望今后的租金和增值由太太申报，以达到省税的目的。

夫妻间的转让视同在原始购入价，大卫是transferor, 在转让中没有增值（40万购入，40万转出），不交税；

太太接手后，继续出租20年，每年房租必须归属回原来的持有人，计入大卫收入，由大卫交税；

20年后太太卖房售价80万，接手价为40万，产生40万的增值依旧追溯回大卫，计入大卫收入，由大卫交税。

这就是夫妻转让的“收入归属”而造成的税务后果，从哪儿来的还得回到哪儿去。

都说有了家庭就有了归属，从此你中有我，我中有你，天下事就坏在这里。夫妻之间不要折腾着你转给我，我转给你，税务上没什么用。

第二，父母赠给小孩（不满18）

将资产赠给未满18岁的小孩同样受“收入归属”的限制，但和夫妻稍有区别。

赠与给小孩之后，后续收益比如房租和利息，依旧追溯回原先的持有人交税。不同的是，增值是由小孩自己交税的。 所以单纯从省税的角度看，房子、股票、珠宝、名人字画这类升值空间较大的资产可以赠给未成年的家庭成员，因为未成年人没什么收入或收入低，税阶也低。

甘蔗没有两头甜，让未成年人持有资产还必须考虑其他风险。安省目前不允许不满18岁的未成年人直接持有房产，其他省份的要分别看各省法律。

第三，父母赠给成年子女 （满18岁）

将资产赠与给成年子女（满18岁）视同在市场价进行交易（ITA section 69）。在市场价交易了，就不再有 income attribution。

举个例子#2：

大卫以40万购入的投资房在涨到70万这年赠给20岁的女儿。律师按赠与做的文件，但税法视同这笔交易在“市场价进行”，转让使得大卫有30万增值，其中15万计入大卫收入。赠与后再往上涨的增幅由女儿申报。

如果大卫赠与的是自己的 principal residence，可用 principal residence exemption 不交增值税。女儿接手的 cost base是市场价70万，若女儿自住，将来增值同样免税；若接手时女儿已有principal residence，父亲赠与的这套则按投资房处理，将来女儿交增值税。

第四，低价转让

家人之间做低价转让不是个好主意。CRA故意定制了“双重征税” 来限制家庭成员之间的低价转让。

举个例子#3：

大卫40万购入的投资房现已涨到70万，若以20万的低价卖给女儿，税务上依旧视同在市场价70万交易，导致大卫有增值30万，大卫先交税；

而女儿的购入成本为20万，将来卖房（100万出售）出现增值80万，由女儿申报；

可见，家人之间低价转让导致了父女双方都要为各自的增值交税, 出现 double taxation，省税没得逞，反倒让CRA的利益最大化。

说了半天，省税太难了。

怎样规避 income attribution？

1. 如何规避夫妻间的“收入归属”？

可以在市场价交易。接上面例子#1：

大卫和太太在赠与这年共同提交一份 election, 表示不希望 section 74.2 生效。

Joint election的好处是 – 房子以市价赠与，没有 attribution，后续增值由太太申报。这种 election 尤其适合预防婚变。

若什么都不做，大卫在婚内将投资房转给太太，几年后离婚。又过了几年太太卖房, 增值必须追溯回大卫申报并交税，而实际的钱却归了太太。

如果当初做了74.2 election，发生婚变后太太卖房，增值就由太太申报了。

因此离婚律师应该在制定离婚协议或分居协议的时候，加上关于后续税务如何处理的一条，保护当事人的利益。

这么做的代价是 – 赠与这一年大卫有增值10万（40万购入，市价50万时转），交一些税。

2. 还有简单的一招，家人之间做 prescribed rate loan。

每个季度CRA会公布当季的 prescribed rate，目前是2%，2020年7月1日降到了1%。

举个例子#4：

大卫做生意，挣钱多，太太不工作、没有收入。大卫打算拿出30万投股票市场/买投资房。如果这笔钱由大卫直接投资，收益将由大卫申报。大卫税阶高，很不划算。

大卫得知 CRA prescribed rate 是 1%， 于是在2020年7月1日，将30万作为借款借给太太，太太来投资。

太太必须在2021年1月30日或之前将1%的利息付给大卫。大卫报利息，太太报股票/房产收益。这样就有效地避免了“收入归属”。此招儿同样适用于其他家庭成员之间。

Prescribed interest loan 的利息必须按时付，年年付，真实的付，哪怕晚了一次，晚了一天， income attribution 就又回来了，会导致股票/房产收益全部归属回大卫。

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