理财指引：想提前结束按揭？小心高额费用

签订五年期按揭或可享低息，但提早结束或须支付罚款。
Brian Hyytiainen于2011年买入一房子，申请了五年期按揭，但其后生活起了变化，逼使他放售房子。他表示：「我无力继续一人负担房子，已听闻银行收取按揭提前结束费，但不知银行真的会趁火打劫，收我1.3万元。」
他指的是加国最大银行的「皇银」（RBC），该行向他收取的3.79%息率早已于有关按揭协议首页列明。但于合约的第三页，他发现有细字列明已获1.55%的利率优惠。
他指：「银行做法相当鬼祟，所有人均获利率优惠，没有人会在息率多年一直下跌之下，接受5%的封闭式按揭利率。」
五大银行大部分只会在客户要求下，才会提供较公布息率为低的优惠息率，这做法已持续多年。不过，公布的高息率可再次困扰因息率下跌而决定终止封闭式按揭的客户。
享息率优惠罚款较高
Hyytiainen与银行客户经理倾谈后，才知息率增加对他造成的损失。「我们计算没有优惠下的损失约为5千元，我努力尝试提出上诉。」
皇银客户经理指无力补救。虽然Hyytiainen因经济问题售出物业，但成交时仍得支付1.3万元罚款。
他向皇银申诉专员上诉无效，便向ADR银行业监理处
（ADR Chambers Banking Ombuds Office, ADRBO）投诉。他指：「情况一直令人气馁，我大有可能会取消所有皇银户口，把我的经验告诉别人，鼓励他们也转投其他银行。」
按揭经纪可助客户从多家借贷银行获取最优惠的息率。不少情愿选择公布息率最低但没有息率优惠的较小型银行。多市按揭经纪Calum Ross说：「如申请固定息率按揭，本人建议最后才选择五大银行。」
「只要各大银行玩弄息率优惠，客户便不会享有公平的按揭。」
涉大量数字客户难明
幸好银行现时披露更多有关资料，联邦政府监管银行必须向客户以容易理解的例子，解明如何计算折扣率等按揭提前结束费。不过，银行计算中涉及大量数字及技术性名称，并不一定提供明确的答案。
皇银网站便指：「注意：此例子乃根据估算按揭期届满前提前结束贷款费用的公式。」
「皇家银行实际所用计算方法更复杂，计得金额将低于估算金额。阁下须联络本行得知实际金额。」
如何避免售楼时支付高昂的按揭提前结束费用？
以下是一些小贴士：
●阁下有否获折扣率？按揭文件或不会明显可见此资料，须向银行询问并问如何使用折扣率计算有关费用。
●阁下曾否享用按揭提前结束费用方面的优待？银行应从所计的罚款金额中扣除每年可付金额，否则应向银行提出。
●阁下是否需专业人士协助计算罚款或谈判减少有关金额？可向具认可按揭专业人员（AMP）资格的按揭经纪咨询，他们可免费计算金额，并助你找出减低金额的方法。
●阁下可否权衡结束按揭的支出及好处？
  参阅加国金融消费者服务局（Financial Consumer Agency of Canada）有关按揭续期及再次洽商的网上指引。
星报专栏作家︰Ellen Roseman
                                       
来源：星岛环球网