【佳铭干货帖】那满是陷阱的买房过程，你避免了吗？——最有用蒙特利尔购房攻略

在加拿大，尤其是在魁北克蒙特利尔，购买房产的步骤虽无固定步骤但也和国内有很大差别，为了节省您宝贵的时间，避免在本来就已经很繁琐的置业过程中走弯路。小编今天按步骤清晰例出，为大家带来蒙特利尔买房攻略！

01

明确买房要求

对大多数新移民来说，把积攒的钱一下子投进房屋中，是需要仔细思量。

新购得的房子几年后是否能保本？甚至小有增值？这是每个购房人最关心的问题。

地点(Location)，房型(Style)， 成本(Cost)是最值得关心的购房要求。

• 地点(Location)
  
  

在蒙特利尔，可比性基本相当的两套房子，由于地点不同， 售价的差别也会又很大区别。

位置的选择主要取决于个人的需求。 比如距离工作地点的远近，交通，学校，社区的整体规划，社区整体房价的长势。 可以说， 地点本身也是一种投资。

• 房型(Style)
  
  

关于此问题的确是仁者见仁，智者见智。当然， 实用性和个人审美观是最需要考虑的。

毕竟各种结构不同，房屋的特点也就不同，比如那种结构更节约能源，更利于通风，更易于受阳，更适合老年人等等。

• 成本(Cost)
  
  

成本是指你的实际购买能力。很多人在买房开始并没有明确的价格范围，房子看的多了，价码也一点一点向上涨， 这样往往背离了自己的实际购买能力。

首期付款和月供能力是成本的核心。明确了买房的要求，就能为买的称心如意的房子打下良好的基础。

02

了解当地的房地产市场

通过对当地的房地产市场的了解，感受买什么房(what)，什么时间买(when)，在什么地点买(where)。充分了解并具体合理比较，做出明智的选择，内容因人而异。

Montreal当地市场的管理，绝大多数地产交易由Greater Montreal Real Estate Board管理，地产局同时负责MLS网站，仲裁和经纪人的管理。关于社区概况，在蒙特利尔政府网站可以查询各个社区的人文及设施状况。 同时需要了解地产市场的近期涨幅，Mortgage市场的状况，比较不同利率的利弊。

总之，充分了解当地的市场。合适的房子积极争取，不合适的尽早放弃。

03

计算购房及维护的费用

充分了解购房前后所发生的费用，避免可能出现的还款危机。

• 首付款(Downpayment)，一般来讲，首付款在35%以上，银行可以不考虑工作状况。 对于有收入的家庭来说， 25%的首付款+(3-3.5)X年收入，基本上是可购买房子的价格。
  
  

• 月供款，包括你的本金和利息，同时也可以加上财产税，如果是Condo， 还应考虑每月的管理费，水电气费用，电视，计算机，汽车的贷款也应当考虑在内。
  
  

• 维护更新的费用。考虑到目前市场上绝大部分成交的是二手房, 屋顶，水箱， 地毯以及家用电器都有更新更换的可能性。
  
  

04

选择好的经纪人

加拿大的地产管理有其鲜明的特点。

以Quebec省为例，The Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec (ACAIQ)是其立法机构， 但它并不隶属于政府，它属于自行立法，自我管理 ，这样做是为了更加适于市场的变化。

Greater Montreal Real Estate Board 负责日常的管理及仲裁。 各个经纪人必须持牌上岗，代表地产公司进行地产交易。

一个称职的地产经纪人应当：

• 严格遵守相关的法律和法规。
  
  

• 专业知识和多年的工作经验。
  
  

• 专业的服务水平和态度。
  
  

一个好的经纪人能够为购房者提供有益的建议和服务，往往能节省购房者大量的时间和金钱。

05

房屋贷款的选择

如果不能一次付清房款的话，需要向银行或其他金融机构申请房屋贷款。

• 房屋贷款的多少取决于以下几个因素：家庭年收入、首期付款、贷款利率、 贷款摊分年限。
  
  

部分银行考虑到新移民的实际情况，允许只要首期付款超过35%房价，即可批准贷款，而不考虑其他因素。如果首期付款在5-25%房价之间， 贷款方不仅要考虑购房人的工作状况，购房人还必须缴纳一定数额的贷款保险。

贷款机构可以是：保险公司，银行，信托公司以及一些财务公司，其实在报纸上， 也能够发现一些私人放贷者。

• 贷款的利率分为两类：固定和浮动。
  
  

贷款金融机构会定期发布固定利率，浮动利率则是根据Bank of Canada 公布的利率，再减去一个系数，各贷款机构根据自身运营状况提供这个系数。

个人在选择固定或浮动利率是，完全是因人而异。一般来说，经济形势看好时，浮动利率容易上涨，固定利率则易被采用。

一般在提出贷款申请时，申请人需要提供以下资料：个人信息，包括年龄，婚姻状况等等、雇主签发的收入证明、当前的银行信息首期付款的证明、购房合同、购买房屋的评估。

06

贷款保险

在首期付款只能达到5-25%房价之间时，一般是需要缴纳一定数额的贷款保险，保险数额取决于首付的多少，首付越多，保险越少。

加拿大最大的贷款保险公司有两家，分别为CMHC (Canada Mortgage Housing Corporation) 和GE Capital， 详细的保险数额，请咨询贷款代理人或银行。

07

购房Offer及谈判

看到了中意的房子，填写购房合同，这就是我们平时常说的 Offer。

它不仅是个人的一个决定，更是一个标准的法律文件。因此，对于我们这些初来乍到的人，了解一些购房合同的基本知识是十分重要的。

标准的购房合同包括这样一些基本细节：售房者，购房者的姓名，房屋的地址 购买价格。

由于购房价是可以协商的，所以第一次的 Offer价格要低于售房者的叫价。同时，包括保证金，首付款和银行的贷款。

私人物品的处理，一般来说，窗帘、厨房的电器留下的情况比较多；洗衣机和烘干机取决于双方的协商。买卖双方承担的基本责任和义务，交房时间和要求对方答复的期限。

双方经过几轮的谈判之后， 最后签字，合同生效。

注意：这是一份有条件的合同，一般取决于贷款，房检，Condo文件(如果购买的是 Condo)，也就是说， 其中任何一项不满足，购房人有权中止购房合同，而无需负担法律责任。

08

过户

在合同最终签订后，地产经纪人会帮助购房人将所有的文件转移给律师。律师检查所有的合同细节，确认所有的条件已经满足。

律师同时对房屋的所有权进行调查，确认房产权的合法性。联系贷款银行，确保贷款的及时移交。大约在你搬家后一个月，律师把地契寄到你的新家。

从确定要求到找到房子入住，前后大概会辛苦几个月。到了搬家的日子，别忘记提前开通水电气。

祝愿大家找到心仪的房子，购房成功后，成为加拿大有地产的人了。 有了自己的家，有了一份归属感。努力工作，享受生活。

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