华人小心！加拿大税务局倒查8年前交易！这样买卖房产的收益100%要纳税

来源：加拿大蒙特利尔蒙城汇网
联邦预算于2022年引入打击房地产倒卖的法规，并于2023年1月1日生效，目的是减少市场投机性需求，为房价过度上涨降温。但最近一宗法庭判例显示，加拿大税务局CRA可以对法规生效之前的交易进行审查。

图源：51记者拍摄

根据规定，持有房产不满12个月就出售，不能按自住房豁免所得资本收益税，收益将100%全部作为应税收入，只有死亡、残疾、分居和工作调动等情况下仍可享受豁免。这一规则是在2023年生效，但如果CRA认为纳税人是为了快速获利而倒卖房产，仍然可以对2023年之前发生的交易提出质疑。金融邮报个人理财作者Jamie Golombek举了一个上月裁决的案例。阿尔伯塔省一名纳税人由于未报告他处置卡尔加里一处房产的获利，他的2016纳税年度被重新评估。2016年，该纳税人是一名房地产合伙人，参与多个房产交易。他拥有的其中一处房产是两室一卫的平房，带两车位车库。他在2016年10月20日至11月21日持有该房产，总共33天。期间没有将房产出租，而是出售了房产，获得近73,000元的收益，但他没有在2016年报税时报告这一收益。由于CRA在2021年才对纳税人2016年未报告的交易进行重新评估，因此税务法庭在裁决时要考虑的第一个问题是，CRA是否能在正常三年重新评估期之外对纳税人进行重新评估。为此，CRA通常必须证明该纳税人在报税时的虚假陈述是由于疏忽、粗心、故意违约或欺诈。

在这个案例中，CRA并未指控纳税人实施欺诈，但认为存在重大虚假陈述，因为该纳税人未报告收益。该纳税人表示，他没有申报房产出售，是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”。但法官并不接受这种解释，并表示当纳税人提交2016年纳税申报表时，“明显存在虚假陈述”，而且这是出于疏忽或至少是粗心，或故意违约。因此，CRA被允许在正常重新评估期之外，重新评估该纳税人2016年的报税。
图源：51记者拍摄在法庭上，该纳税人表示，他至少应该有权资本利得待遇，即仅50%的利得需要纳税（对于个人而言，2024年6月25日起，收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二）。该纳税人还表示，考虑到他在听证会上提出的两项额外费用，他的收益应减少至12,467元（原为73,000元）。第一个是向一家阿省编号的公司支付了40,500元的介绍费，该公司是该纳税人与其商业伙伴以50-50股比拥有的公司。第二个是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他说，这两笔介绍费都与出售房产有关。然而，法官并不认为额外的6万多元的开支可以从收益中扣除，表示“这些文件对于交割时支付款项来说，过于模糊、不明确且不可靠”。关于出售房产的剩余问题是：73,000元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年报税中完全没有申报这笔交易，法院只能依据庭审证据来确定CRA主张的按收入征税是否成立。在这一点上，该纳税人没有详细说明，只是坚持他想将房产出租。但法官指出，由于购买该房产所使用的贷款结构、该纳税人最初购买该房产的情况、“立即且迅速”对主层和地下室装修的行为，以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不相信纳税人购买的真正意图是将其出租。最终法官裁定，该纳税人的证词不足以支持将房产出售所得的收益改为资本收益，并维持了CRA对其作为收入处理的重新评估。