惊！房东投资房亏损寻求抵税 没拿到钱却收CRA“恐吓信”…

来源：加国都市生活

有成千上万的出租房屋并没有为业主带来利润，但如果你是房东，希望加拿大税务局对这些损失给予税收减免，你可能需要回答一些关于你房屋投资方面的棘手问题。有税务专家表示，加拿大税务局(CRA)向寻求损失税收减免的房东询问盈利能力的信件，并不是什么新鲜事。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）的报道，房地产经纪人凯勒(Brian Keller)担任房东已有23年，当他于2021年在纳税申报表上报告与租赁业务相关的损失后，近一年后收到加拿大税务局一份多达6页的调查问卷。
CRA在信中写道：“请提供详细预测，说明你打算如何将租赁业务发展成为牟利的企业。”凯勒被要求在20天内提交相关材料，而他认为此举近乎“恐吓行为”，他说，“我不敢相信加拿大税务局竟如此厚颜无耻地要求我提供商业计划。”凯勒自2000年以来，在安省先后拥有多处住宅出租物业。虽然大多数年份都是盈利的，但他有时会报告并申报与租金相关的损失并要求税务减免。
而这是他第一次收到这样的信。“这些信件已经存在很多年了，这不是什么新鲜事，”加拿大BDO会计师事务所专门负责房地产税的注册会计师杜贝(George E. Dube)说：“在很大程度上，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。（例如），它们将允许我们扣除抵押贷款的利息成本。”根据杜贝的说法，CRA提出向凯勒提出的问题，旨在评估此人实际上从事的业务类型
。杜贝说，“购买这些（出租）物业并出售它们是生意吗？你买苹果树是为了摘苹果然后卖掉苹果，还是为了把它砍下来做成圆木？”换句话说，如果你的投资是一套公寓，其中租金和费用无法覆盖你的持有成本，但你希望在出售该资产时获得意外利润，那么，从CRA的角度来看，你就是一名房地产投机者，同时还兼任房东。”凯勒表示，他的损失来自租户不付租金以及安省房东与租户局（Landlord and Tenant Board，LTB）的长期拖延，导致租金被拖欠超过12,000元。加拿大统计局2023年报告称，报税数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，其中76.3%的家庭表示有盈利，反之，大约32万人出现亏损。
市场研究公司Urbanation和CIBC最近的一份报告显示，即使是多伦多地区新竣工的公寓也常常无利可图。调查显示，在所有有抵押贷款的新公寓中，只有48%的收入足以支付拥有成本。据Urbanation称，多伦多地区约39%的公寓由投资者拥有，并将其出租。
报告称，虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也飙升，对那些通过浮动利率贷款借款的人影响尤其大。杜贝表示，CRA经常会要求那些声称亏损的房东给出答复，这些房东也将房屋出租给亲戚（怀疑损失源于低于市场的租金）。
但在大多数其他情况下，如果房东无法证明他们的损失，以及是否有任何计划使他们的单位盈利，亏损就会被否定。“为什么加拿大政府或纳税人应该资助你的生活方式？”杜贝说。他警告，最好避免提出随后可能会被拒绝的税务减免。“这开始变得有点惩罚性：也许5年后你就要偿还这些税款，再加上加拿大税务局的一些利息和其他处罚。”