浅谈蒙特利尔房地产交易中经纪与顾客的关系

* 一家之言，转载如下，以供蒙特利尔房地产市场借鉴与参考

在讲述经纪与顾客的关系之前，笔者这里想简单描述一下多伦多地区地产经纪职业的特点与现状。

据统计，大多伦多地区共有近3万名地产经纪 (华人约占大多地区人口的10%，从而可以推断共有近3000名华人地产经纪活跃在多伦多的房地产市场上)。而多伦多地区一年约有8.5万套二手房的成交量， 加上每年3.5万套左右新屋上市，每年共有12万套房屋的销售量。分摊到每个经纪身上，人均4套。

此外，加拿大地产经纪的年均收入为3.8万。但并不是所有的经纪都能挣到3万8千元，实际上20%的TOP经纪占据着80%的市场。

新经纪入行生存十分不易！一年中能做几个DEAL还是个未知数，但每年费用却一个少不了，考试费，牌照费，保险费，TREB 会员费，公司费，汽车费,汽油费,广告费,交易费,公司提成… 一年下来少则一万，多则数万！这还不包括经纪每天奔波的时间。

新经纪入行，2年内的淘汰率为85%，从每天各类报纸杂志广告中地产经纪新旧面孔的交替可以看到这一行业的残酷竞争!！

地产经纪的工作不是一件很容易的职业，大家一般只看到了结果(经纪挣到的佣金)，但常常忽略了买卖过程的艰难(调查,分析,看房,谈判…)，只看到了交易成功的喜悦，却忘记了失败的沮丧。一句话，地产经纪职业入行容易，做好则不易。

为了让您能更好了解地产经纪与顾客的关系，首先您需要理解CLIENT和CUSTOMER之间的区别。很多人可能将CLIENT和CUSTOMER理解成同义词，其实在加拿大的法律上，这两个词有着两种完全不同的内涵，而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果。

加拿大相关的法律法规规定，每一个房地产经纪人对CUSTOMER及CLIENT提供两种完全不同的服务，为了说明之间的关系，笔者简单在这里举例描述一下。

如果买卖双方都与他们的经纪签署了合约，那么：

• 买方是买方经纪的CLIENT，而卖方则是买方经纪的CUSTOMER
• 卖方是卖方经纪的CLIENT，而买方则是卖方经纪的CUSTOMER
  
  

经纪对CLIENT必需做到:

• DISCLOSURE 保持绝对的忠诚，对Client公开所有与这单交易有关的任何资料，包括市场行情、价位走势、该房产的历史背景、转手资料、优缺点等等；
• COMPETENCE 地产经纪人必须运用自己的专业知识，业务技巧，常年经验保持一定程度的竞争能力，以期保护客户的利益；
• OBEDIENCE 经纪必须绝对服从Client的指示，而不论经纪是否同意Client 的观点与做法；
• ACCOUNTABILITY 在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书，地产经纪人有责任和义务保证其安全;
• CONFIDENTIALITY 地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密，不得对他人公开Client的资料。
  
  

经纪对CUSTOMER 的业务为：

• FAIRNESS 公平，对Customer提供公平和符合职业规范的服务；
• DUE CARE 适当注意，不能对房产及其相关事实进行错误陈述，误导买方；
• HONESTY 诚实，诚实地回答Customer提出的问题。
  

一般情况下，卖方与卖方经纪容易签署合约，否则经纪无法将LISTING上市销售。而买方则不易与经纪签署协议，这在华人当中十分普遍，尤其是我们大陆来的新移民朋友，也许在国内是被骗怕了，这种惟恐心理是可以理解的。

但加拿大的法律是非常完善的，地产交易中的分工是非常明确的，洋人经纪一般在带客户看房之前，会要求签署相关合约，这样一来对双方都有保护的作用。客户CLIENT受到经纪最全面的服务，而经纪也不用担心客户三心二意地更换经纪。

在正常交易过程中，买方与买方经纪签有BUYER REPRESENTATION AGREEMENT合约，而卖方与卖方经纪签有LISTING AGREEMENT 合约，这两个合约确定了经纪与客户CLIENT之间的关系，否则是经纪与CUSTOMER之间的关系。另外即使与经纪签定了以上合约，您也可以随时终止合约解除代理关系。 根据蒙特利尔现状，买主很少和买方经纪签署正式的代理合约，但这是一种事实上的合约关系，这种合约关系在买方经济代表买主签署正式的购房Offer时则正式生效。

所以正在买房或卖房的朋友，在您理解和体会到经纪的艰辛后，请不要轻易地更换您的经纪，除非您的经纪是：

• 人品有问题，不尽责尽力；
• 能力不够，保护不了您的利益。
  

在此情况下，您可以解除代理关系，再另选他人。

作为一个合格的经纪，我们最高兴的时候不是拿Commission Check的时刻，而是为客户拿到一个好的Deal，这比Cut经纪的佣金或给Cash Back (回扣)更能得到客户的尊重！更能为我们带来良好的声誉！

客户们同时也要明白，一个连自己利益(佣金)都不会保护的经纪，也不会很好地保护客户的利益(价格)！也就是说如果经纪能牺牲自己的利益，同样也会牺牲客户的利益!！

以上的分析和建议仅供参考。

信息来源：互联网。