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[其它类] 【转】家人亲属之间房产过户、赠与、买卖,税务上有什么后果?

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邵祖康_地产经纪 发表于 2021-1-5 15:28:51 | 只看该作者 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题 来自: 加拿大

资产(房产)转让是指所有权的转让,ownership从一个人换到另一个人。

为什么转让?

家人之间转让有下面几个目的:
  • 高收入的转给低收入的,做 income split ,让家庭整体少交税 ⇒ CRA早已想到,特意制定了 income attribution rule;
  • 为躲债主,提前将资产转给家庭成员 ⇒ 债主若是CRA,税法 section 160(2)正好堵住这款操作;
  • 规避遗产认证费 – Estate administration tax,也叫遗产管理税,提前把资产转给孩子,不留“遗产”,自然没有遗产认证费 ⇒ 此举虽说可以减少 estate administration tax, 但需留神因转让而带来的 income tax 下的后果,不要因小失大。


家人之间转让 – 赠与和低价转让

在了解这两种操作之前,先认识一下 “attribution rule” ,很多人不了解这个点,几年后落在CRA的审计大网里。

法律条文特别喜欢对一件事先给出“普遍适用”原则,然后再列出各种“例外”。对 attribution rule (归属原则) 的通俗理解就是从哪儿来的就回哪儿去,这是“普遍适用”的规则,当然也有“例外”。

下面这3句话建议一个字一个字地读,读一遍不行就读两遍:

“普遍适用” 的 attribution rule – 从哪儿来的就回哪儿去  ITA sections 74.1-74.5

1. 先生赠给或借给太太一套房或一笔钱:这套房或钱在太太手里产生的收入,无论是租金、利息或增值,依旧回溯到先生交税;
“例外1” – 若夫妻正式分居或离婚,租金、利息 (property income) 的 attribution 自动停止; 若想 capital gains 的 attribution 停止,夫妻必须做 joint election;特别要注意的是,property income 和 capital gains 不一样。

2. 父母赠给或借给小孩/亲属 (未满18)一套房或一笔钱:这套房或钱在小孩手里产生的租金或利息, 依旧回溯到父母交税;但增值(capital gain) 在小孩手里交税;
“例外2” – 小孩一旦满了18岁即为成年,attribution 自动停止,收益由成年的孩子交税;

3. 父母借给成年子女(满了18岁)或其他亲属一笔钱由他们投资:若借钱的目的就是为了借名投资则有故意避税的嫌疑,那这笔钱上产生的利息,依旧回溯到父母交税;但增值(capital gain) 在成年子女或亲属手里交税。
“例外3” – 若先生/父母过世、或变为非税务居民,attribution自动停止;
“例外4” – attribution rule 只适用于头一茬收入。上面例子里先生给太太钱,太太去投资,收益归属先生交税,这个收益是头一茬收入。但若太太将头茬收入再次投资,产生“二茬收入”,二茬收入由太太交税;

看不明白的请继续往下看。

第一,夫妻之间赠与 (只换名字、无金钱交易)

夫妻之间的转让默认在原始购入价进行,受“归属原则” 的限制 – Income Tax Act 的 section 74.2 规定,夫妻之间赠与的资产后续产生的任何收益都追溯回原持有人。

举个例子#1

大卫40万购入一投资房,几年后涨到50万,决定转给低收入的太太,希望今后的租金和增值由太太申报,以达到省税的目的。
夫妻间的转让视同在原始购入价,大卫是transferor, 在转让中没有增值(40万购入,40万转出),不交税;
太太接手后,继续出租20年,每年房租必须归属回原来的持有人,计入大卫收入,由大卫交税;
20年后太太卖房售价80万,接手价为40万,产生40万的增值依旧追溯回大卫,计入大卫收入,由大卫交税。
这就是夫妻转让的“收入归属”而造成的税务后果,从哪儿来的还得回到哪儿去。
都说有了家庭就有了归属,从此你中有我,我中有你,天下事就坏在这里。夫妻之间不要折腾着你转给我,我转给你,税务上没什么用。

第二,父母赠给小孩(不满18)

将资产赠给未满18岁的小孩同样受“收入归属”的限制,但和夫妻稍有区别。
赠与给小孩之后,后续收益比如房租和利息,依旧追溯回原先的持有人交税。不同的是,增值是由小孩自己交税的。 所以单纯从省税的角度看,房子、股票、珠宝、名人字画这类升值空间较大的资产可以赠给未成年的家庭成员,因为未成年人没什么收入或收入低,税阶也低。
甘蔗没有两头甜,让未成年人持有资产还必须考虑其他风险。安省目前不允许不满18岁的未成年人直接持有房产,其他省份的要分别看各省法律。

第三,父母赠给成年子女 (满18岁)

将资产赠与给成年子女(满18岁)视同在市场价进行交易(ITA section 69)。在市场价交易了,就不再有 income attribution。

举个例子#2:

大卫以40万购入的投资房在涨到70万这年赠给20岁的女儿。律师按赠与做的文件,但税法视同这笔交易在“市场价进行”,转让使得大卫有30万增值,其中15万计入大卫收入。赠与后再往上涨的增幅由女儿申报。
如果大卫赠与的是自己的 principal residence,可用 principal residence exemption 不交增值税。女儿接手的 cost base是市场价70万,若女儿自住,将来增值同样免税;若接手时女儿已有principal residence,父亲赠与的这套则按投资房处理,将来女儿交增值税。

第四,低价转让
家人之间做低价转让不是个好主意。CRA故意定制了“双重征税” 来限制家庭成员之间的低价转让。

举个例子#3:

大卫40万购入的投资房现已涨到70万,若以20万的低价卖给女儿,税务上依旧视同在市场价70万交易,导致大卫有增值30万,大卫先交税;
而女儿的购入成本为20万,将来卖房(100万出售)出现增值80万,由女儿申报;
可见,家人之间低价转让导致了父女双方都要为各自的增值交税, 出现 double taxation,省税没得逞,反倒让CRA的利益最大化。
说了半天,省税太难了。

怎样规避 income attribution?

1. 如何规避夫妻间的“收入归属”?

可以在市场价交易。接上面例子#1:

大卫和太太在赠与这年共同提交一份 election, 表示不希望 section 74.2 生效。
Joint election的好处是 – 房子以市价赠与,没有 attribution,后续增值由太太申报。这种 election 尤其适合预防婚变。
若什么都不做,大卫在婚内将投资房转给太太,几年后离婚。又过了几年太太卖房, 增值必须追溯回大卫申报并交税,而实际的钱却归了太太。
如果当初做了74.2 election,发生婚变后太太卖房,增值就由太太申报了。
因此离婚律师应该在制定离婚协议或分居协议的时候,加上关于后续税务如何处理的一条,保护当事人的利益。
这么做的代价是 – 赠与这一年大卫有增值10万(40万购入,市价50万时转),交一些税。

2. 还有简单的一招,家人之间做 prescribed rate loan。
每个季度CRA会公布当季的 prescribed rate,目前是2%,2020年7月1日降到了1%。

举个例子#4:

大卫做生意,挣钱多,太太不工作、没有收入。大卫打算拿出30万投股票市场/买投资房。如果这笔钱由大卫直接投资,收益将由大卫申报。大卫税阶高,很不划算。
大卫得知 CRA prescribed rate 是 1%, 于是在2020年7月1日,将30万作为借款借给太太,太太来投资。
太太必须在2021年1月30日或之前将1%的利息付给大卫。大卫报利息,太太报股票/房产收益。这样就有效地避免了“收入归属”。此招儿同样适用于其他家庭成员之间。
Prescribed interest loan 的利息必须按时付,年年付,真实的付,哪怕晚了一次,晚了一天, income attribution 就又回来了,会导致股票/房产收益全部归属回大卫。


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