刚来加拿大生活的时候
许多人都有过租房住的经历
但不管是租房住的时候，还是买房后租给别人住的时候。你都没怎么听说过N11、N12这两张表格吧？想要搬家或者是收回房子，一般也就是提前60天发个邮件，或者打个电话就行了。
但就是因为少填了这张根本没听过的表，多伦多的一位华裔房东Allan最近就被坑惨了。他表示，自己位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前2月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。
几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”...本来要来多伦多暂住的父母，也被迫改签机票暂时不来了...
Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取月租$1,550，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。
但最近由于Allan的父母打算来多伦多暂住，于是他很早就给租客写了邮件，提前2个月阐明了父母来多伦多需要住房的情况。
最开始一切都很顺利，租客在邮件里答应搬走。但没想到在离说好的搬家日期只有几天的时候，租客突然表示由于市中心的租房价格现在太高，一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。租客找不到他能负担得起的同类型房屋，所以决定不搬家了。
虽然房东Allan并不能接受这个因为别的地方房租贵所以就拒绝搬家的说法，但由于租客坚决不搬家，Allan的父母无奈之下只得改签了机票，暂时不来了。
Allan表示，“中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，很令人头疼”。
租房纠纷报警也没用
Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。于是他尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。之后更是干脆
完全不承认2个月前收到过要收回房子的通知。
根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。
N11表格
N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。
N12表格
而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。
Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。
房东收回房子一年内不准出租
律师表明，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否则可能被前租客检控。
类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。
正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。
提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，律师称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。
“很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。”
N12表也需提前60天通知租客
律师进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。
如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。
根据律师介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。
在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”
在加拿大当房东需要哪些技能？
地产经济，房东把物业出租，是一门投资、一个生意。房东需要具备或持续培养自己的能力如下：
多吸取房地产方面的相关知识和信息，尤其是法律、政策、税务、以及房屋保养相关的；
锻炼和增强自己的理财能力，在有突发情况时可以应对相应的财务安排；
拥有承受出租过程中不可预知事件的抗压能力；
熟练地运用英文，可以使用现代化电子办公设备；
重视合约、了解合约、细化合约；
出租过程中的所有事项留有凭据，一切沟通往来有凭有据；
哪怕是出租物业，也要真正热爱维护优化自己的房子，吸引优秀的租客；
跟租客和经纪保持良好的沟通，拥有与人为善也维护应得利益的高情商；
Nancy称，“寻找一位有经验的专业地产经纪，长期为物业出租保驾护航也是很重要的一点。优秀物业管理类的地产经纪很多，希望大家都能寻找到合适自己的地产经纪。”
Nancy Wang也向本报记者提供了通常房东迫使房客搬迁时，在通知书上经常使用的理由：欠租；时常逾期缴租；在物业上进行非法行为；对业主或其他租客造成损坏或严重问题；房东想拆毁楼房或改作其他用途；房东、房东的家人、未来买家或买家的家人想入住（家人只包括配偶、子女、父母、配偶的子女及父母；也包括上述人士的照顾者。）
此外，在住宅租务法例中还有更多理由。但业主不能因为该法例中没有囊括的理由而迫使租客搬迁。同时，房东须遵守通知期限。终止结束租赁合。
本文转载自加拿大都市网
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