加国楼花买家割肉 几十万打水漂了

来源：加西网

随着大多地区预建公寓的交楼，很多买家发现当年抢下的公寓，现在的估价远远低于当年的售价，一些买家不得不忍痛放弃几十万的定金。

在 2020 年底的房地产热潮中，乔-巴拉德齐耶（Joe Baradziej）决定在多伦多市中心绿树成荫的利赛德（Leaside）社区购买一套价值 219.5 万元的预建公寓。他向开发商支付了 43.9 万元的定金，相当于购房款的 20%。他看中的两居室位于一栋八层豪华公寓楼的第五层，可以俯瞰城市美景。

去年秋天大楼即将竣工时，巴拉德齐耶对房产进行了估价，以便获得抵押贷款。《环球邮报》查阅的文件显示，他所买的公寓单位估价仅为 160 万元，比他和开发商签订的具有法律约束力的买卖合同低 了27%。

贷款人只会根据评估价值提供抵押贷款，因此巴拉德齐耶需要弥补 59.5 万元的缺口。在开发商售出大楼 90% 的单元之前，他不能出售合同权利（也称为转让销售），这是业内的惯例。

由于公寓市场不景气，巴拉德齐耶不想冒着为现有住房重新融资的风险来弥补这些差额。最后，他决定放弃定金。

他说："这归结为一个简单的数学问题。我放弃就是为了省钱"。

根据《环球邮报》查阅的文件，开发商 Gairloch 向巴拉德齐耶发送了一封电子邮件，称已与加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）合作，提供所谓的 “一揽子评估”（blanket appraisal）服务。但巴拉德齐耶拒绝了。

他说："用一个我知道并不真实的价值来获得抵押贷款，我在经济上并不宽裕。我不会这么做的。“

巴拉德齐耶的遭遇只是多伦多地区发生的一个极端例子。在经历了 2021 年以高价创下销售记录的疯狂时期后，过去一年中，大多地区的预建公寓的销售已经枯竭。随着开发商陆续完成楼盘建设，由于买家在过去几年中同意支付的价格超过了这些单位目前的价值，因此这些房产都处于水深火热之中。

据估价师称，估价通常比公寓的原售价低 10% 到 30%，导致许多买家不得不补足差价。如果拿不出差价，他们将失去定金，还可能被开发商起诉毁约。

Sharp Appraisal 公司的估价师 Lorenzo Presutti 说："我还没见过房价下降这么厉害的情况”。他的团队在 2024 年评估了约 100 套预建公寓。

根据行业研究公司 Urbanation Inc. 的数据，多伦多和汉密尔顿地区的开发商有望在今年完成总计 30,793 个单元的公寓楼建设，将超过 2024 年 29,800 个公寓单位的竣工纪录。

价值不匹配的现象不仅出现在豪华预建公寓市场。估价师表示，他们在所有类型的建筑中都看到了这种情况。

例如，多伦多一套 535 平方英尺的一居室公寓在 2020 年 1 月的售价为 85 万元。据经纪人称，查尔斯东街 55 号的大楼于 2024 年竣工，在对该单元进行估价时，其价值仅为 70 万元。

估价师依靠可比销售来帮助计算价值。他们会查看已建成公寓的销售情况，但如果可比实例不是近期建成的，那么就不是一个理想的衡量标准。

估价师还可以查看转让市场上出售的新单位，但也不是一个完美的比较，因为这些单位可能是以火热销售的价格出售的，并不能反映真实的市场情况，因为业主急于出售。

在销售量极少的市场中，评估师不得不更多地依赖活跃的挂牌房源，而当价值下降时，评估师不得不使用较低的当前销售价格。

一些购房者像巴拉德齐耶一样放弃了购房并损失了定金。其他人则依靠家人或其他类型的融资来弥补差额。许多设法弥补差额并出租公寓的人很可能每个月都在烧钱，因为他们的按揭付款和其他公寓支出都高于他们所能获得的租金。

这一切都给当地的预建市场带来了更大的下行压力，投资者不再对楼花感兴趣。

当巴拉德齐耶决定购买 Leaside 单元时，他认为如果卖掉目前居住的公寓，既可以作为投资，也可以作为自己的主要住所。

据《环球报》查阅的文件显示，他的预建公寓暂定于 2022 年 9 月交付使用，但这一日期被推迟了约两年。在此期间，加拿大央行大幅加息，房地产市场放缓，抵押贷款利率飙升，对预建公寓的需求急剧下降。

发展商Gairloch 告诉巴拉德齐耶，他可以在 2024 年 8 月开始入住他的公寓，同时 Gairloch 还在继续修建大楼。按照行业惯例，他需要支付占用费，其中包括公寓的部分维护费用、房产税和未付购房款余额的利息。鉴于巴拉德齐耶的购房余款为 175.6 万元，每月的费用为 1.3 万元。

巴拉德齐耶只支付了一次 1.3 万元，然后就不再支付了。由于他违约， 43.9 万元的定金也损失了。

Gairloch 公司的销售和市场总监 Mike Rivait 表示，加拿大皇家银行RBC向该大楼的所有购房者提供了估价和基于原购房价格的融资方案,所提供的一揽子评估计划支持购买价格，所有购买者都可以选择通过加拿大皇家银行安排融资。他指该大楼的其他购买者在评估价值或融资方面都没有问题。

RBC 表示，其评估是基于特定时间的市场条件。加拿大皇家银行负责房屋净值融资政策和监管管理的副总裁莉亚-罗宾逊（Leah Robinson）说："我们会持续监控市场情况，并在情况需要时重新评估一揽子评估结果。“

资深评估师达米安-圭杜奇（Damian Guiducci）称，目前整个预建房屋市场存在的问题是大流行病期间创下销售记录的疯狂时期的副产品。

Home Value Inc. Appraisal 的业务发展总监 Guiducci 冰："之前购买预建公寓是一件非常安全的事情。他的团队去年在多伦多地区评估了数十套预建公寓。但他说：“现在事情发生了变化”。