加拿大兴起“社区贷款”！向邻居借钱造房！加国小区筹$85万买8套房

来源：超级生活

加拿大现在兴起了一种特殊的贷款，一些非营利组织绕过银行在社区里从邻居那里贷款造房。这种被成为“社区债券”（community bonds）的模式越来越受欢迎。


据CBC报道，安省著名度假屋聚集的哈利伯顿村（ Haliburton County ）就兴起了这种向邻居借钱造房买房的风潮。
虽然这里是度假胜地，但小镇和这里的居民实际上很“穷”。
向居民贷款买8套房
对于那些靠当服务员、零售店员和修路的打工人来说，要找到一个负担得起的住所可能很困难。
当地一家非营利经济适用房供应商 Places for People 的副总裁兼创始人 Fay Martin 说。“人们认为这里是伊甸园，风景确实如此，但由于经济基础的原因，这里也很贫穷，”


“我们确实有人睡在帐篷、狩猎营地、房车里，以及他们不应该睡觉的地方。”
为了帮助资助经济适用房项目，该组织已开始尝试一种新的融资方式。他们的想法不是从银行借钱，而是通过出售“社区债券”向邻居借钱。
社区债券与传统债券一样，是具有固定期限和回报率的计息贷款，但它们是由非营利组织发行的，并将资金用于特定项目。


去年，Places for People 在三个月内出售了价值 $85 万的债券，并用这笔钱整合了债务并购买了一套8个单元的公寓，以增加其已经拥有和管理的五处房产。
新模式3大优势
这个机构是是越来越多测试这种模式的非营利组织之一，倡导者表示该模式有几个优点。首先，出售社区债券可以让非营利组织以比从银行获得的更好的条件借钱。
另一个优势是，由于生活成本高昂，而且向慈善机构捐款的加拿大人越来越少，要求支持者购买债券可能比要求他们进行现金捐赠更容易。
多伦多一家专门帮助非营利组织建立社区债券的机构 Tapestry Community Capital 的联合执行董事 Ryan Collins-Swartz 说，“作为一个 40 岁以下的人，没有很多朋友和同龄人进行大额慈善捐赠，”


他表示，这种方式还能增进社区融入感。
“但是，凭借我们积攒的一点钱，我们希望成为事业、社会运动和我们所相信事物的盟友。”
11家机构宣布加入新模式这种向邻居贷款买房造房的模式在加拿大尚未普及，但发展势头非常强劲。
Collins-Swartz 说，当 Tapestry 六年前推出时，他只知道大约 10 个使用社区债券的案例。
但在过去的一年里，“我们已经发起了 10 个不同的社区债券活动，并且还有更多活动即将推出，”他说。
他说，贷款期限通常设定在 2 到 7 年之间，借款人的回报率在 2.5% 到 5% 之间。
虽然社区债券已用于资助从音乐场所到可再生能源项目等各种项目，但人们对使用该模式购买经济适用房的兴趣日益浓厚。
Tapestry 曾两次获得加拿大抵押贷款和住房公司住房（CMHC）供应挑战赛的认可，该挑战赛旨在奖励促进住房建设的新想法。
该组织本周宣布，将与来自维多利亚、温尼伯和安大略省巴里的另外 11 家住房供应商合作，这些供应商计划出售债券以保留或建造新住房。
Places for People 的 Martin 表示，这不仅仅是一种筹集资金的方式，还是一种争取社区支持的方式。她说，购买支持项目的债券（贷款给社区里的其他人）会让人们有一种归属感。
Martin 说，“即使银行和政府愿意给我们所需的所有资金，我仍然认为，这笔资金应该至少有一部分来自社区贷款，因为它创造了社区。”
住户很开心，称“救命稻草”

住在哈利伯顿县 Places for People 出租屋复式公寓的 Kim Switzer 和她的三个孩子说，她的住房单位是“救命稻草”，她很高兴该组织正在探索建造更多经济适用房的所有途径。


“向他们致敬，因为他们找到了一种不同的方式，能够创造一些资金流 [并] 打开更多经济适用房的大门，因为这里非常需要经济适用房，”在当地一家餐馆工作的 Switzer 说。



需要尽职调查
投资组合经理 Patti Dolan 表示，想要购买社区债券的投资者需要做好功课。
她说，与传统债券不同，社区债券不会由信用评级机构独立评估，因此买家在购买之前需要确保组织的财务状况良好。
“你要确保在你借钱的那段时间内有现金流来源能够偿还贷款，”卡尔加里财富管理公司 Wellington-Altus Financial 的高级投资顾问兼投资组合经理多兰说。
加拿大证券管理局发言人Ilana Kelemen 表示，想要发行社区债券的组织还需要做好功课，并在继续之前寻求法律建议，以确保他们了解证券法要求。
随着加拿大经济适用房危机的持续，一些非营利组织通过一种名为“社区债券”的新金融工具直接从邻居那里借钱来资助租赁单元的建设。
Tapestry 的 Collins-Swartz 表示，组织通常使用债券来补充他们通过赠款或政府资助获得的资金，这些赠款或政府补助资金无需偿还。
他说，不同的非营利组织有不同的创收方式来偿还债券。例如，音乐场所可能会出售门票；经济适用房提供商收取租金；可再生能源合作社发电并将其卖回电网等等。
Collins-Swartz 说，到目前为止，Tapestry 参与的每个项目都成功偿还了投资者，从未错过任何利息支付。


Dolan 说，只要投资者在购买时保持警惕，社区债券就可以在投资者更广泛的投资组合中发挥作用。
“这是在资助你所在社区的一个你热衷的项目，真的无法量化这种价值，”她说。
鉴于全国各城市的租金越来越高，租房市场越来越紧张，Dolan 表示，随着各组织试图加大经济适用房的建设，她预计社区债券的使用会越来越频繁。
虽然这种模式并不是解决住房危机的“灵丹妙药”，但Collins-Swartz表示，这是许多有助于改变现状的解决方案之一。
“我确实相信，通过投资采取行动，以及转移我们的资金，可以对我们想要的未来以及我们今天所拥有的世界产生重大影响。”