蒙特利尔验房宝典: 如何避免买到木结构腐烂的房子

   魁省的住宅绝大多数为木结构。木结构（特别是地下室basement和爬行空间crawlspace的木结构）容易发生腐烂。木结构腐烂后软化而失去承载力，导致房屋开裂和变形等结构问题，维修费用十分昂贵。买家在看房和验房中应引起重视。

1.木结构腐烂的原因
  首先，木结构腐烂必定发生于高湿度环境。当湿度超过一定范围，导致木材腐烂的孢子可能沉积在潮湿的木材表面。温度足够时，孢子发芽变成真菌并腐烂软化木材。 如果真菌繁殖后代，木结构腐烂将加速扩展最终导致结构失去承载力。

2.魁省房屋的特殊问题
  注意并不是只有漏水这样的water damage才会导致木结构腐烂，超过一定湿度腐烂就可能发生。一些分类把木结构腐烂分为湿腐wet rot 和干腐dry rot 两类，即湿腐发生在含水率为 50%以上的木材而干腐菌则会在含水率约为30% 的木材上发芽生长。
  注意干腐并不意味着木结构在干燥的环境中发生腐烂。干腐发生在空间有限，通风不良以及潮湿的地方（ 比如地下室和爬行空间 ）。根据RBQ（Régie du bâtiment du Québec）的统计，魁省由于木结构发生干腐（ dry rot ）需要维修更换的房屋越来越多。  

3.如何避免木结构腐烂
  - 房屋外围护木结构（wood siding）需要经常刷漆维护，木板边缘两侧最易吸水，通常是腐烂开始的地方。
  - 窗台等木质表面应保持排水坡度并避免任何积水。任何可能积水而又无法排水的地方需要打胶封闭。
  - 地下室和爬行空间需要控制湿度。应避免土壤中的湿气通过基础墙或者室内地面侵入室内，地下室应保持良好通风以排出湿气。
  - 避免木结构（即使是经过防腐处理）与地面或土壤直接接触。图1：一个支撑阳台的木结构柱由于接触地面混凝土墙发生腐烂。
  - 房子四周木质外墙底部需要距离地面8英寸（20cm），并及时清扫树叶及积雪。
  - 安装天沟（gutter）排水不只是保护屋顶和阁楼不漏水，对于保护木质外墙也十分有效。

4.看房验房注意事项
   - 发现任何变色的木结构（如变黑，变白，变褐色等等）都应该警惕，颜色改变可能意味着木结构腐烂。图2中基础墙上方的木圈梁（rim joist）已变黑。
   - 地下室处于土壤以下，爬行空间木梁距离土壤距离较近，土壤中的湿气容易进入室内造成木结构腐烂。因此地下室及爬行空间的木结构应该是看房和验房的重点。图3 是一个房屋的爬行空间，和混凝土墙接触的木梁已经腐烂。
   - 图4是一个Plex的地下爬行空间 （ crawlspace），尽管木结构主梁表面看起来十分正常（没有任何water damage），但是主梁内部已经完全腐烂软化为木屑，可以轻易插入一支改锥。这个腐烂的主梁上面是三层高的房屋，主梁的更换加固需要立刻进行。
  
作者简介：Xin Liu ，魁省注册验房师，验房师导师，魁省验房师协会 AIIICQ (InterNACHI Quebec）资深验房师，魁省住宅建筑协会（APCHQ）验房师， 15年以上验房经验，验房师保险 ，Google review 五星评价。联系电话：438-929-0507