惊爆！杜鲁多正研究开征房屋净值税！多伦多地区买家行为巨变！楼市真要凉？

            

文章来源：加拿大全攻略

杜鲁多正研究开征净值税！

专家建议：自住房也收税！

两年前就有报道说自由党政府在研究开征房屋净值税（home equity tax），多伦多太阳报报道称，加拿大联邦政府目前现在还在研究向每个房主开征净值税（home equity tax），有专家建议自住房也得交。

图源：多伦多太阳报

房屋净值（home equity）指房屋的估值减去房屋按揭贷款的余额，需要房主都有一个叫房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit，简称HELOC）。

杜鲁多政府一直表示不会征收房屋净值税。由UBC Paul Kershaw教授领导的 Generation Squeeze小组在1月份发布了一份由CMHC资助的报告，呼吁对在加拿大出售主要住宅征收附加税。

图源：路透社

加拿大纳税人联合会获得的文件显示，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）额外投入20万元，用于推动征收高额房屋净值税的报告。

自1970年代以来，对出售加拿大人自住房屋（primary residences）征税一直是禁止的，但这个UBC报告正着手改变这一点。其报告中的建议包括针对自住房。

据报道，加拿大联邦赤字一举突破万亿大关，目前已经1.2万亿，一些分析师惊呼，这样快速的增加债务水平，可能是一辈子都没有见过的！根据最新的数据显示，加拿大家庭平均有80%的资产都在房地产，与这些资产不可分割的是更多的按揭债务！除了低利息政策的刺激，房地产的低波动性之外，加拿大自住房免税则是普通人投资房产的最大动力！

买卖基金股票要交税，取出RRSP要交税，买卖自住房却一分钱税都不用交，房产已经成为加拿大人最大的TFSA账户！

不过，越来越多的迹象显示，加拿大政府已经打起对自住房征税的主意。自从2016年开始，已经要求自住房买卖要上报交易记录，这表明政府已经在收集数据。

加拿大房屋贷款中心CMHC近期委托UBC大学人口卫生研究所一个项目：针对自住房征税的课题！这个绰号为Generation Squeeze的项目，由Paul Kershaw 教授领衔。根据CMHC的发言人透露，这个项目最终目的是均贫富，在有房者和租房者之间寻找平衡点！

温哥华的地产投资者Jurock不无忧虑的对媒体表示，非常担心租住房的征税时代将会降临！原因是他经历了温哥华的海外买家税，地产空置税，从谣言最后都变成预言！

加拿大财政部预计，Home Equity Tax每年可以增加六十亿加币的财政收入，有了这些收入可以偿付政府的高额债务，可以为社会其他行业降低税负，提高社会生产力，可以增加社会服务项目，可谓一举三得！

另外还有更多的间接好处，首先对自住房征税可以降低加拿大人对房地产投资的疯狂，有秩序的引导资金进入加拿大股市。过去十几年加拿大股市毫无建树，2015年后加拿大石油公司的股票一落千丈，许多政府和公司的养老金都在加拿大股市投资，而仅有的一点点民间投资纷纷南下美国。拯救加拿大股市已经成为当务之急，房地产税的实施会起到一定的疏导作用。

其次，如果大家不再疯狂的买房，更多的资金将会用于消费，从而刺激经济增长，经济发展好了导致政府收入增加，债务和赤字也得到缓解。最后一点，如果房价不再疯涨，房屋投资价值下降，越来越多的人会选择租房，形成良好的租赁市场环境，更多的自由交易的出租房，也会减缓政府投资廉租屋的压力。

多伦多地区买家行为巨变：

没人抢offer了！

万锦一家地产公司经纪Daniel Foch表示，近期他已发现自己的一些客户中出现了买房行为的转变：此前利率保持较低水平的时候，许多潜在买家会很着急想要入市抢房，但现在他们更多的是以“先观望看看”的方式，谨慎地考量何时是买房的正确时机。

（图源：nowtoronto）

Foch回忆，两个月前卖房的时候，会有多达20位潜在买房来加入抢offer大战。如今来下offer的买家只有两三个。

在央行利率保持低纪录的两年之后，全国房地产市场如今显示出缓和的迹象。

据多伦多房产局通报的数据，在大多伦多地区，今年三月共销售了10,955套房，比去年三月的15,628套历史最高纪录下降了30%。

（图源：intercaplending.com）

据CREA的数据显示，今年三月虽然销售量下降，但房价仍在上涨。加拿大全国的平均房价较去年三月上涨11.2%。多伦多三月的房屋均价达129万，比一年前涨了19%。只不过从房价上涨速度来看，已经有所放缓。三月房价已经比二月时的133万均价降了3个百分点。

一些经济学家表示，加拿大人会受到高利率的影响。据加拿大统计局的数据，家庭负债率现在仍保持在家庭可支配收入的186%水平。这意味着加拿大人每赚1元钱，负债为1.86元。疫情前家庭负债率水平是家庭可支配收入的181.1%。

“央行如果继续上涨利率，将能够冷却加拿大的房地产市场，让房价下降或至少保持稳定。不过它无法提高人们的住房可负担性，因为利率越高，人们月供压力就越大。买家们只能被获批更少额的贷款，” CIBC资深经济学家Avery Shenfeld表示。

Laird预计，未来几个月市场会相对“平衡”，价格也会保持在平稳状态，而不是每个月都在增长。“每个现在想要买房的人都已经不那么热衷于参加竞价战，因为贷款的成本增加了。这也会让一些买家选择离开市场，” Laird表示。

（图源：clovermortgage.ca）

一些经济学家还认为，利率不会就这样停在现在这个水平。

未来几个月，央行很可能会进一步上涨隔夜利率（overnight interest rate）直到今年底达到2%至3%之间的时候。这也会是过去十多年来的最高水平。

上周四时，央行行长Tiff Macklem表示“他已经准备好根据需要上调利率”以冷却激增的通货膨胀率，这意味着利率会被调涨到更高水平。

最近CIBC的一份预测报告还显示，央行的隔夜利率会在2022年底达到2.25%。

对于Foch来说，他觉察到市场有所改变是在今年二月底的时候，不久后央行就第一次宣布上涨利率。随着利率开始上调，潜在买家感觉到未来有可能利率还会进一步上涨，他带客人看房的次数下降了25%，竞价次数也减少了10%至20%左右。

“很明显买家的购买能力正在下降。随着利率提高，市场就会做出相应的反应，” 他说道。