（最全面）2015年加拿大房价走势分析

综述

       跨国的寇德维尔银行家不动产公司Coldwell Banker刚刚发布北美房市调查报告，在加拿大，大温哥华平均房价最高，且较排名第二的亚省麦克穆里堡（Fort McMurray）多逾30万元，但在全北美只能排到第25名；安省在房价最高的前十名中，一省就占了四名。

       Coldwell Banker以四房两卫的家庭房屋为标准，对2013年6月以来北美2000个市场、5万2267栋挂牌出售房屋进行调查，结果发现西部的房价普遍比其他地方为高。报告指出，宜人的气候和靠近海岸的位置吸引更多房屋买家，是房价遭到拉抬的原因之一。而在加西，又因石油和天然气资源令经济充满潜力，也会吸引许多买家。

      依该公司的调查，加国十大房价昂贵地区中，加西占五，且都在亚省和卑诗省。平均房价以大温的95万2069元居首，较第二名亚省麦克穆里堡的63万184元多出32万元之多。卑省另一上榜的城市为基隆那。

       不过，虽然加西房价高，在加国房价最贵前十名中，东部的安省以一省就占四，其中Oakville以62万4187元居第三名，多伦多以47万2913元排名第六。育空地区的白马镇是唯一特区市镇入榜者，平均房价为44万2824元，排在第十。

       加国前十大房价最可负担的城市中第一名为新省Grand Falls的16万171元，安省则有六个城市入列。

2014年房价

       日前，加拿大房产协会(Canada Real Estate Association)发布关于2014年年终加拿大整体房产市场发展数据。

        数据显示2014年加拿大房产均价预计环比增长5.9-6.2%, 达到405,500美元。其中大温哥华所在的大不列颠哥伦比亚省预计环比增长5.4%。而今年预计房价环比下滑的只有Nova Scotia(-1.8) 和 New Brunswick(-0.2)两省。这与一些加拿大房产观察人宣扬的加拿大房产市场或迎来崩盘的预言相违背，从加拿大房产协会的数据来看，目前加拿大房产市场的供需基本平衡，并不存在过度的房产供过于求的问题。目前加拿大房价也基本稳定，并没有出现房价将“大跳水”的迹象。

因为目前还没有全年的价格数据，我们提供以下2014年11月的数据供参考。

2014年销量

       加拿大房产销量小幅增长，2014年房产销售达到475,000套，环比增长3.8%。

       近三个月的房市表现超出预期，使得2014年度销售总量预计值，相比于今年6月预计的463,400套的销售总量有微弱上调。加拿大房产市场在经历了2008-2009年度销量的大幅下滑后，经过几年来的上涨，目前已经基本达到10年来的平均值。

       根据数据显示，截止年底，大温哥华区所在的不列颠哥伦比亚省的房产成交量同比增幅或达到11.9%，是全加拿大预计增幅最大的省份。 而温哥华房产市场的表现，推动了全省成交量的大幅上升。而加拿大预计全年成交量的最大下滑来自于Newfoundland省的-5.2%。

      而多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，以下简称TREB）日前表示，多伦多市到2014年10月为止的房屋销量已创下史无前例的最好记录。

      值得注意的是，按照房地产公司Sotheby's International Realty刚刚发布的数据，2014年加拿大4个主要房地产市场百万以上房屋销售量上升，其中多伦多升幅最大，按年增长38%，温哥华则上升25%，卡尔加里和蒙特利尔分别为16%和21%。

      年底前多伦多与温哥华销量纷纷放缓，11月月度下跌幅度达到了1.6%与2.2%，带动加拿大房市放缓。而近期加拿大经济受原油走势拖累有所放缓，很可能影响到了加拿大房产市场，近期加元的贬值对房价构成了一定的压力。而影响持续几何，还需要投资者进一步的观察。

2015年加拿大房价走势无虞

“在这种低利率的环境下，加上不断有新移民进来，房地产市场总体来说，大跌的可能性没有。”

      根据Teranet National Bank房价指数，过去五年加拿大房价累计已上涨27.2%。而眼下油价直线下跌，冲击着加拿大多个经济领域，房地产是其中之一。

      加拿大央行(BOC)副行长穆雷(John Murray)表示，不过市场预期加拿大房价出现类似于美国、英国的暴跌是不正确的。

      路透调查显示，加拿大房市经过又一年强劲上扬后，2015年房价增幅料放缓，住房建筑将从高水平缓步降温。

      Macquarie Capital Markets经济分析师David Doyle称：“只要经济持续扩张，类似美国那样的彻底崩盘...就很难发生，”他认为至少未来12-24个月市场衰退的风险不大。

2015年新房开工量

房屋开工年率微幅下降，料从19万户下降到2015年第四季降至18.1万户

      加拿大按揭及房屋公司（CMHC）预计，明年的新屋动工量跟今年差不多，预测在2016年会有温和增长。

2014年全年的动工量年率，介乎18万6300个至19万1700个单位，而2015年介乎17万2800个至20万4000个。至于在2016年，预计有16万8000个至20万5800个。

      CMHC又预计，今年经MLS多重放盘系统成交的单位，介乎46万7400个至48万2000个。预测房屋开工将由2014年第四季为19万户放缓，2015年第四季降至18.1万户。

2015年房价预测

2015和2016年全国平均房价料分别再涨2%

       近日，房地产公司RE / MAX公布报告预测，在能源省份阿尔伯达省，最大城市卡尔加里的房价增速明年将会放缓，在计划购房的人中，更多的人将持等待观望态度，不着急买房，看看低迷的油价是否会把房价往下拉。

        近年来，石油业的蓬勃发展吸引了很多人来到卡尔加里，从而刺激了对房屋的需求，然而，现在原油价格已经比今年夏季下跌了大约35%，股市动荡，人心惶惶，前景未卜。

        RE / MAX说，2014年卡尔加里市房价的升幅预计高达6%，2015年的房价增幅将放缓到3%，均价会达到497,500加元。该公司负责安大略省和大西洋地区的副总裁古林德尔·桑德胡（Gurinder Sandhu）说，油价的下滑已经使卡尔加里的房地产市场变得不再那么“炽热”，但是，除非低油价持续较长时间，在卡尔加里不太可能看到房价的下降。他说，如果原油价格继续下滑，持续低迷，一直影响到就业和整体经济，那房价会出现变动，但我们估计2015年不会看到这种情况。

房市趋于平衡

       加拿大其他大城市的房市，虽然不象卡尔加里那样受石油经济的牵制，但也不会象以前那么狂涨。在许多大城市，由于房源充足，而且公寓建得更多，2015年加拿大全国房价的涨幅将显着小于2014，2014年全国房价增幅大约6.2%，2015年平均增幅将为约2.5%。

       另外，许多专家预测加拿大的利率将在2015年下半旬开始提升，会给房地产市场带来冲击。但新移民将继续推动加拿大主要城市的住房需求，从而抵消利率上升的影响。而华人对房市的贡献可能更大。按房市统计数据，加拿大平均自有物业率是70%，多伦多是50%，但多伦多华人的自有物业率超过70%。

       房贷利率处在历史低位肯定是房市走旺的因素，但每年登陆加拿大的新移民，才是推动房市的生力军。国家银行资深经济师Matthieu Arseneau称，加拿大20至44岁的人口去年获得20年内最快的增长速度，没有新移民的话，这年龄段的人口应该是下降的。这些移民使加拿大的房市表现好过其他发达国家。预计明年房价不会出现戏剧性变化，我们将看到一个更为温和、平衡的房地产市场。

各地情况不同，温哥华、多伦多涨价放缓

       在两个白热化房地产市场 – 温哥华和多伦多，涨价的速度将显着放缓。

       在大温地区，2014年房价上涨7.3%，均价834，400加元，2015房价将上涨3%，均价达到863,600加元。

       在大多伦多地区，2014年房价上涨8.3%, 均价566,400加元，预计2015房价上涨4%，均价达589,100加元。

       在平原省份， 2015 温尼伯和萨斯卡通的房价预计不变，里贾纳将上涨4％，平均房价预计保持目前各自的28.58万和33.39万不变。里贾纳和爱蒙顿明年平均房价预计均涨4%分别至34.65万和38.9万。

       在魁北克省，2015年预计蒙特利尔市房价涨1%，均价达332600加元，魁北克市房价上升1.5%，均价达289,800加元。

       大西洋省份房价涨幅将低于全国平均水平，只有新不伦瑞克省蒙克顿市除外，蒙克顿的房价2015年预计上涨6%，均价187,500加元。

       明年全国各地其它城市房价上涨预计会低于全国平均涨幅，但新布伦瑞斯克蒙克顿和卑诗省Kelowna 2个城市除外。主要原因是这2个城市人口增长迅速，房源紧张，经济复苏迅速。其中蒙克顿明年平均房价预计涨6%至18.75万；Kelowna明年平均房价预计涨7%至45.8万，涨幅料引领全国。

2015年各省房价预测

         至于全国屋价方面，CMHC预计2015年全国屋价介乎40万3600元至41万7800元，全国平均屋价为41万600元；2016年全国屋价介乎40万7300元和42万4500元，全国平均屋价为41万7300元；

按省预测（从东到西）

卑诗省平均屋价为56万6300元（2015年）至57万3000元（2016年）；

阿尔伯塔省平均屋价为40万7800元（2015年）至41万7500元（2016年）；

沙省平均屋价为30万3千元（2015年）至30万9300元（2016年）；

曼省平均屋价为27万2600元（2015年）至27万8800元（2016年）；

安省平均屋价为43万5900元（2015年）至44万3800元（2016年）；

魁北克省平均屋价为27万800元（2015年）至27万6600元（2016年）；

纽省平均屋价为16万1500元（2015年）至16万1千元（2016年）；

新斯高沙省平均屋价为21万6千元（2015年）至21万7千元（2016年）；

爱德华王子岛省平均屋价为15万7千元（2015年），2016年仍持平；

纽芬兰省平均屋价为29万4千元（2015年）至29万8千元（2016年）。

多伦多是个例外

多市明年房价涨幅仍超全国平均

       目前许多城市房源充足，目前已出现供过于求，这一现象都会抑制房价上涨。有些城市开始逐步以更具担负力的共管公寓替代独立屋，都会影响明年全国房价上涨势头，估计全国房价平均小涨2.5%，远低于今年的6.2%涨幅。甚至温哥华和多伦多这2大全国房屋最火爆城市，明年房价上涨趋势也会大幅放缓，但仍会高于明年全国平均房价2.5%涨幅。

       其中大温区明年平均房价预计仅涨3%从今年的83.44万涨至明年的86.3万，远低于今年7.3%涨幅。大多区明年平均房价预计仅涨4%至58.91万，远低于今年8.3%涨幅。大多区的汉密顿—伯林顿，明年平均房价预计微涨2.7%，是今年6%涨幅的近一半。

       尽管如此，由于大量移民涌入大城市，仍会持续推动房屋需求，从而抵销明年年底利率可能上调带来的不利影响。也就是说，明年房价走势估计不会有剧烈变化，只会有些微放缓而已。但多伦多是个例外，主要原因是多市永久产权房源（不同于产权共有的共管公寓）持续保持历史最低点，明年也不太可能改善，刺激买家之间激烈竞争，推升本已高涨的房价。

       加上明年泛美运动会将多市推向全球，都会推动被压制的房屋需求，使得明年下半年房屋交易持续活跃，从而进一步推动房价。这一大环境可能会刺激更多首次购房者涌向905区共管公寓或独立屋市场。

全国房价最低的5各城市

1、新布伦瑞克省蒙克顿(Moncton, N.B.)

位于蒙特利尔与哈利法克斯之间的蒙克顿，平均房价只有15万7124元。这个加拿大东部陆路运输枢纽城市，人口6万9000，拥有美丽的海滩，最近还获《读者文摘》评为加拿大最有彬彬有礼的城市，加拿大的女性杂志《城堡主人》(Chatelaine)，更是将之推选为全加最适宜居住的城市。《加拿大商业杂志》于2004年将蒙克顿评为全国最适宜营商的城市。

2、安省温莎─以撒斯(Windsor-Essex, Ont.)

地处加拿大最南端的温莎─以撒斯，平均房价17万4396元。与美国底特律隔河相望，纬度与加利福尼亚州北部相同，相对温暖的气候使之成为重要农产区，境内有众多肥沃的农田，拥有大量葡萄种植园，还是北美暖房最集中的地区。

3、新布伦瑞克省圣约翰(Saint John, N.B.)

位于全球潮差最大的芬迪湾(Bay of Fundy)北岸的圣约翰，平均房价18万2129元。1785年建立的圣约翰，人口约7万，是加拿大最早建立的城市，因此在其老城区内有众多古色古香的古旧建筑物，特有古城的韵味。

4、安省雷湾(Thunder Bay, Ont.)    

座落在全球最大淡水湖苏必略湖南岸的雷湾，平均房价19万9642元。雷湾以前的经济命脉是林业和采矿业，近年逐渐向高技术产业发展，尤其是分子医学和基因组学发展很快。雷湾人口约10万9000，种族构成多元化在北美排名第六，很多人拥有芬兰、意大利、苏格兰、乌克兰、波兰、法国、原住民、中国及克罗埃西亚血统。

5、阿省莱思桥(Lethbridge, Alta.)

位于阿尔伯塔省南部的莱思桥，平均房价23万9097元。莱思桥人口9万，老人河(Oldman River)从该市横穿而过，城市不大，却拥有两所大学，还有北美最大的都会区公园系统之一。除农业外，莱思桥产业有医疗、教育，零售和观光业。

明年房市最不确定因素：利率

     油价、汇率都不是大问题，明年全国房市最不确定因素，是利率走势。外界普遍猜测，明年夏秋利率估计会开始上调，但仍有专家认为，目前油价跌可能会推迟渥京升息。

     上个月的路透调查显示，分析师预测加拿大央行明年第三季可能升息。不过，周三将公布的最新调查可能显示升息时间预估推后，因在日本和欧洲央行放宽政策之际，对英美央行应否升息的疑虑上升。

      但无论哪种情况，央行即使升息，估计也只会是非常缓慢和稳定，仍会刺激许多人涌入房市，以锁定机会享受不会再有的超低利率。