加拿大卖房、租房缴税和免税细则！

华人喜欢买房，不是秘密，购房是一个家庭最大的投资。

加拿大所得税和GST/HST涉及到房地产方面的税务规则名目繁多，了解这些“游戏规则”有利于纳税人避免一些没必要的税务麻烦及失误，如因房地产买卖被税局查税，本属免税的所得但被上税，本属资本增值应按50%算纳税收入的却按生意收入处理，本可享受 GST/HST退税的却没能享受。

在加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定该居屋是否一直保持主要住所的性质。主要住所的概念是以家庭作为单位，从1982年开始，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个主要居屋享受免税增值的税务优惠，即使和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。“主要居屋”包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权，其次是必须在该年内居住过此物业，可以是短期或是仅作为度假性质使用。

满足自住房的要求

 资产增值免税额计算公式

房产增值总额 =出售所得 -（成本+ 出售时所产生的费用） 

 免税额=房产增值总额× （指定物业居住年份+1）

（拥有该物业的总年限）

案例1：

小李2011年1月花90万买了一套独立屋，花40万推到重建，此房2010年-2014年出租，2015年1月入住，2016年12月房子出售，售价为200万，这是小李家唯一的住房，请问需要交多少增值税？

房产增值总额 = 200 – 90 – 40 = 70万

拥有年限 = 6年

自住年限 = 2年

免税额= 70万× （2+1）/6= 35万

资产增值收入 = 70 – 35 = 35万

所以，小李免税额为35万，剩下的35万需要缴纳增值税收入。

案例2：

A先生在2007年购买了房屋，2012年购买了的度假屋。2016年将两套物业同时出售。房屋的资本增值为60万，而度假屋的资本增值为20万。他该如何缴纳资产增值税呢？

拥有房屋年限：10年（2007到2016）；

自住房屋年限：9年（2007到2015）
拥有度假屋总年限：5年（2012到2016）；

自住度假屋年限：1年（2016）
房屋作为主要居屋的免税额度= 60万× [(1+9)÷10] = 60万
度假屋作为主要居屋的免税额度=20万 × [(1+1)÷5] = 8万

A先生房屋出售的资本增值完全免税，而度假屋的资本增值，同时也有8万的免税额。

 按照这一公式，有些家庭考虑换房，如果先买第二套居屋，后卖第一套居屋，则会有一段时间同时拥有两套物业，但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年，就不会产生增值税问题。

自住房变成出租物业

45（2）Election是针对房屋改变用途时，由“自住”变为“出租”，用来选择延长自住年份（可延长４年）的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。

 案例

A在Markham有一套独立屋，因工作调动，搬到Ottawa工作居住4年，打算之后再搬回来居住，所以暂时把Markham独立屋出租4年。按理说，这4年期间A没有在Markham的独立屋居住，将来卖房的时候是不能指定这4年为自主屋，这4年的增值部分是要交税的。

但是如果当年转成出租房的第一年及时做了45（2）Election，将来卖房，仍然可以享有独立屋增值免税。

出租物业变成自住房

45（3）Election也是针对房屋改变用途，但是这回是从“出租”变为“自住”，用来延长自住年份（同样可延长４年）的一个税务操作。45（3）election在需要在卖房当年和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的达到省税免税的目的。

案例

B于2008年买了一套独立屋出租，买入价40万，此后每年报房租收入。2012年搬进去自主，此时独立屋市场价为80万，2016年以160万将独立屋卖出。

税法规定：当一出租房“改变用途”变为自住的时候，改变用途的当时“视同以市价售出”；之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税（capital gain tax）。

所以， 2012年当房子由出租变自住，B要需要报增值税如下：

·      出租4年增值capital gain = 80-40=40万

·      Taxable capital gain = 40万*50% =20万（加入B 2012年的应税收入中纳税）

如果B 2012年的收入为8万，那么需要加入Taxable capital gain的20万，共需要纳税的收入为28万。

税法规定，当出租物业变成自住房时，视B在2012年以当时市价购回该房，用作自住，当时此独立屋的市场价为80万，所以视回购价为80万。等到2016年卖房子的时候，则可以完全作为自住房来卖了，不用缴纳这4年的增值税。

但是如果2012年B把独立屋从出租转自住的时候，没有报增值税，等到2016年卖房子的时候，就是另外一番景象了。

·      出租年限：2008到2012，共4年

·      自住年数：2012 到2016，共4年

·      共持有年数：2008 到2016，共8年

·      房屋增值：160-40 =120万

·      自住增值豁免额Principal Residence Exemption =（4+1）/8 * 120 = 75万

·      不能免税的增值：120-75 =45万

·      应税增值（taxable capital gains）：45*50% = 22.5万

如果B 2016年的收入为10万，那么需要加入Taxable capital gain的22.5万，共需要纳税的收入为32.5万。

但是也有例外，如果B在2012年报税的时候，同时申报45（3）election，指定2008到2012出租的这4年为自住，这样从2008年到2016年，全部8年都为自住房，既然是自住，120万的增值可以全部免税。

当出租房完全“改变用途”变为自住的时候，税法上认为有两个动作先后发生：

1-    出租房被“视同以市价售出”；

2-    立即以市价买回作为自住。

这第一个动作 – 出租房被“视同售出”，在当前房价飙升的国际大形势下自然有增值产生。但是，税法 45（3）允许在卖房当年指定该出租房为自住房最多为4年。

出租物业收入报税

出租物业的税务问题较自用住宅复杂得多。一个加拿大的税务居民需要考虑的出租物业税务优惠以及政策相对而言比较地多，不仅要留意每年的出租收入／损失，还要注意最后出售出租物业可能会有的资本利得税务问题。

对于出租物业，加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可以从出租收入中扣除。这些费用包括：房屋贷款利息（不包括本金）、物业税、房屋保险、维修费、物业管理费、电费、取暖费和广告费。

如果支出的费用高于当年的出租收入，你还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果你当年的支出费用大于你当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（non-capital loss）。

但是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。

案例1：

C有一套公寓，2016年出租8个月，租金12000，装修4个月，费用3万，C2016年的收入为1万。

非资本损失=3万-1万2-1万=8000千

这个非资本损失可以往前倒推3年（2013、2014、2015），抵扣前3年的收入，或是往后递延20年（2016-2036年），抵扣你后20年的收入。

部分物业出租

如果只是将房屋的部分出租，那只能抵扣和出租部分相关的费用。

举例来说，你将独立屋的地下室出租，如果地下室的面积是你独立屋总面积的1/3，那你就只能抵扣1/3的房屋贷款利息、物业税等等。如果费用是跟出租物业直接相关的，可以100%抵扣。比如说为了找到租客而产生的广告费，可以100%抵扣。

本文转载自加拿大第一生活