buy or rent, it is a question

.w1w · 发表于 2014-1-29 14:15:19

最近一直在网上看房，正好一个远房亲戚在修女岛有套房子空着，他说租或者买都行，我看了看，各方面都挺满意，就是太大。一个人住5个半，有点小浪费了。正好上班闲着也是闲着，就以这套房为例，算算在蒙城租房买房得失。

买房：
市政估价50万，每年地税、学校税、管理费、保险费，大概18000/年 25年支出45万（相当保守，并且未包括维修费用）
如果首付25%，也就是12.5万，剩下的37.5万贷款。根据目前3%年利率，每月还款1780/月，25年支出53.4万。（假设25年保持这个低利率，基本上是不可能的）
假设该房屋每年升值4%，到25年贷款还清，即将此房出售，最终收益为=50*1.04^25-45-12.5-53.4=22.39万（注意，没有包括两次房产交易的中介费用以及税金等）

租房：
这套房子，租金1800/月，根据政府相关规定，一般每年租金涨幅在2%，大概25年总共支出租金：1800*12+1800*12*1.02^1+1800*12*1.02^2+1800*12*1.02^3+
1800*12*1.02^4+1800*12*1.02^5+1800*12*1.02^6+1800*12*1.02^7
+1800*12*1.02^8+1800*12*1.02^9+1800*12*1.02^10+1800*12*1.02^11
+1800*12*1.02^12+1800*12*1.02^13+1800*12*1.02^14+
1800*12*1.02^15+1800*12*1.02^16+1800*12*1.02^17+
1800*12*1.02^18+1800*12*1.02^19+1800*12*1.02^20+
1800*12*1.02^21+1800*12*1.02^22+1800*12*1.02^23+
1800*12*1.02^24=1800*12*32.03=69.2万平摊到每个月，2306元
如果每月支出与买房相等，则每月结余=18000/12+1780-2306=974元每年能节省1.17万
加上如果不买房，有12.5万的现金。
按照目前2%的年投资收益，12.5万加上每年节省的1.17万，25年到期能有=12.5*1.02^25+1.17+1.17*1.02^1+1.17*1.02^2+1.17*1.02^3+
1.17*1.02^4+1.17*1.02^5+1.17*1.02^6+1.17*1.02^7+1.17*1.02^8+
1.17*1.02^9+1.17*1.02^10+1.17*1.02^11+1.17*1.02^12+1.17*1.02^13
+1.17*1.02^14+1.17*1.02^15+1.17*1.02^16+1.17*1.02^17+
1.17*1.02^18+1.17*1.02^19+1.17*1.02^20+1.17*1.02^21+1.17*1.02^22
+1.17*1.02^23+1.17*1.02^24=12.5*1.02^25+1.17*32.03=57.98万（2%的年化收益已经很低了）

happy_boy · 发表于 2014-1-29 14:17:54

这个模型很粗糙,凑合着看看吧

.linghaiyan · 发表于 2014-1-29 14:18:06

不明白，一个人，住修女岛有什么好。

.灰灰鼠精灵 · 发表于 2014-1-29 14:19:06

静态算法是没错，但是实际情况还有很多，比如，自己的房子可以抵押贷款，做别的生意，之类的。

.xqy · 发表于 2014-1-29 14:19:10

还有这样的房子，每月房贷+地校税等开支就要了3280，但只能租1800，这个差价哪个房东能做得来？就算房东是很久以前用低价买下来的房子，光是固定开支每个月就要1200块，都不算房贷的。租金只能cover地校税和管理费，再余600刀，这样的房子放在手里就是烧钱的，谁买谁傻。

xuyaxiu · 发表于 2014-1-29 14:20:28

哎哟我的个妈~
累吗？

sinopenny · 发表于 2014-1-29 14:26:29

呵呵,看来复利很强大

.hx0011yy · 发表于 2014-1-29 14:30:59

租房的花费不可能和买房一样，租房不用维修。

.Kliang · 发表于 2014-1-29 14:32:38

楼主是数学PHD呢。

.Fangemin · 发表于 2014-1-29 14:34:47

正好上班闲着也是闲着

没人发现这个才是真正强么。。。。。

.babywing · 发表于 2014-1-29 14:41:43

楼主算法里有两大错误:
1, 房子的年费用18000不对, 50万的房地税最多5000, 全部大概有10000左右, 这一项就多算了20万,

2, 贷款1780/月里面有本金, 占40%, 随着25年的减少而增加, 利息最后为零, 所以25年下来共付利息约占37.5万里的50%即19万, 这项又多算了30多万,

因为在25年后卖掉房子时, 本金把37.5万的房贷还清了, 才有50万+升值.

楼主共少算了房子的利润约50多万,

另外, 租合算还是买合算根本就不能放在一起比较的, 因为一个是投资的算法, 一个纯粹是花费.

25年有房的生活跟租房的生活就是性质上的不同, 精神上的东西不能用钱算的, 更何况物质上的享受25年.

说到底, 25年后被房东赶出来就是个流落街头的无产者,一无所有.

jxp2002 · 发表于 2014-1-29 14:44:17

市政估价50万，每年地税、学校税、管理费、保险费，大概18000/年
这一块有点高得离谱。

但是这样的房子1800一个月是否能租到，房东基本不赚租金等升值（0.72%的收益），你这个亲戚挺好的，如果只有这两个选择，我就毫不犹豫租。

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