文章来源：北美报告
11月21日，一封据信来自TD银行的邮件火了！
图自TD，2023年11月
邮件中的文字显示，随着债券收益率下降、固定房贷利率下降，房贷申请骤增，TD银行请贷款经纪家耐心等待至少48至72个小时。因为银行可能会在近期下调房贷利率。
没错，在加拿大央行降低基准利率之前，加拿大各大商业银行已经开始自行降息了。
据加拿大媒体MortgageLogic的数据显示，加拿大几乎所有银行都下调了抵押贷款利率，根据产品的不同，下调幅度在10-30个基点之间。
图自canadianmortgagetrends，2023年11月
这种幅度的下调对实际月供压力的缓解影响不大，但对房地产市场的心理影响极大。
目前市场上的买家、卖家、经纪至少都确认了一个方向，那就是房贷利率基本涨到头了。所以接下来要关注的就是降息开始的时间和降息的幅度。
事实上，就算央行不降息，加拿大商业银行的降息空间也还有。因为加拿大政府5年期债券收益率已经从10月初的4.415%高点下跌超64个基点至3.78%一线。
理论上，抵押贷款也应该有下跌60个基点的空间，但目前银行还是多给自己留了点利润空间。
从降息幅度看，越是大银行降幅越少。canadian mortgage trends表示，
其中最不愿割肉的三大银行分别是丰业、BMO、TD，但三家银行也已经对旗下抵押贷款产品的利率下调了15-25个基点，这算是铁公鸡拔毛了。
Butler Mortgage负责人Ron Butler则表示，上述降息还只是银行的统一行动，实际上如果贷款人现在去申请贷款，真实利率还有商量余地。如果客户本身质量不错，还能拿到比下调后的抵押贷款利率更优惠的折扣。
该机构预测，到2024年2月，即便加拿大央行还不降息，但加拿大商业银行的房贷利率也还会有进一步的下降。
不过，Ron Butler也指出，所有情况下抵押贷款利率的上升速度都快于下降速度。所以买家不要轻信银行给你的利率，而是要挥舞大刀拼命砍价。
事实上，加拿大银行体系有着足够的降息空间。
11月20日，加拿大丰业银行发布报告称，加拿大央行当前5%的基准利率中有200个基点是用来抵消政府支出。
图自金融邮报，2023年11月
所以，只要加拿大三级政府减少财政支出，加拿大就能降息2%。
而加拿大三级政府都在拼命增加开支（有利于选举中连任），也会继续推高央行加息的可能性。
丰业银行的报告称，自2019年以来，各级政府支出的增长速度都快于GDP的增长速度。如果没有这一点，加拿大央行只需将利率提高至3%即可。
换句话说，如果没有政府支出的激增，经济就不会出现需求过剩。加拿大央行也不用加息到5%。
丰业的报告显示，自2022年3月以来央行加息475个基点，其中省级支出占70个基点，联邦政府占30个基点，市政府和其他各级政府占20个基点，COVID-19占80个基点，使总影响达到200个基点（2个百分点）。
彭博社也在报道中表示，在2023年10月的最后一次会议上，加拿大央行管理委员会指出 ，联邦和省政府2024年的支出计划“可能会阻碍通胀回到目标水平”。
不得不说，丰业银行把矛头指向加拿大三级政府特别是联邦政府，这也让吃瓜群众开了眼，银行手撕政府，这事不常见。
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