于谦问郭德纲：今年在加拿大买房子吗？老郭：你傻啊！

正所谓“天有不测风云、油有价高价低”，被原油价格绑架的加国经济在2015年的冬天显得格外寒冷，甚至有些毛骨悚然。那么，油价下滑、经济堪忧，加国的房地产市场是否会受到冲击呢？“今年在加拿大买房子吗？”于谦问郭德纲，老郭回答：“看吧！”如果问您，您会怎么答？

今年在加拿大买房子吗？很多人可能和老郭一样，回答“看吧！”看什么？看未来的房价走势。如果房价一路高涨，芝麻开花节节高，那肯定是要赶紧买，先下手为强嘛；但是，如果预期房市出现拐点，价格下滑的可能增大，那就要等等看了，毕竟没人愿意在高点入市，当冤大头。那么，目前的加拿大房地产市场是否存在高估呢？

加拿大中央银行行长斯蒂芬-波洛兹(Stephen Poloz，开题解惑称他为老波)在2014年12月明确指出：“多伦多、温哥华和卡尔加里的房地产价格已经被高估30%。”2015年1月21日，加央行意外降息的记者招待会上，老波行长更是进一步的强调希望加国房市能够软着陆。2015年1月初，德意志银行首席国际经济学家发布报告，指出加拿大房地产市场被高估63%。2015年1月30日，国际货币基金组织(International Monetary Fund，简称IMF)给加拿大发出警告，认为加国房市被高估20%。

那么，加拿大房市真的被高估了吗？单纯从价格上比较，加拿大房价其实远低于英国和澳大利亚。温哥华的房子贵，去英国伦敦和澳大利亚悉尼瞅瞅？可能马上就有几分慰籍了。但是，从房价和居民可支配收入比率上讲，加国房市就显得比英国和澳大利亚畸形多了。

任何国家房地产市场的主力购买者都是当地百姓，为了自家日子，买房置业，所谓刚性需求(简称刚需)。老百姓买房子靠的都是辛辛苦苦挣来的钱，如果房价太高，超过收入承受能力，刚需必受打击。英国和澳大利亚房子贵，可当地人收入也高啊，高收入支撑高房价，再合理不过了。但是，加拿大的情况是房价一路高涨，居民收入却没跟上房价的脚步----加国房房价格与居民可支配收入比率远高于英国和澳大利亚。

加拿大居民收入增长缓慢也就算了，但是他们还受到低利率的诱惑而不停的贷款、借债。2015年2月，全球最著名的咨询公司麦肯锡(McKinsy)发布报告指出，2007年至2014年第二季度，全球各国家庭债务与可支配收入比率(=债务/收入)增长最快的两个国家，第一是希腊，第二就是加拿大。希腊的债务危机早已爆发，加拿大的危机已经步步逼近。接下来，加拿大经济下滑，失业率必然攀升，老百姓没了工作、没了收入，拿什么维持高债务，更拿什么买房子，有房子的都要赶紧出手。

2015年2月2日，加拿大《环球邮报》(The Globe and Mail，加国发行量最大的报纸)专栏作家巴里-马凯纳(Barrie McKenna)撰文指出，石油重镇阿尔伯塔省的房地产市场已经释放出调整迹象。随着石油公司的大批裁员，很多人纷纷将房子挂牌出售，造成当地房屋市场的供应量猛增。以阿尔伯塔省的卡尔加里市为例，2015年1月新挂牌销售房屋量比2014年同期增加了37%，当地房屋市场早期的调整迹象已经跃然纸上。

石油省阿尔伯塔堪忧，那是因为油价下跌，加国人口最多的安大略省，可是制造业的大本营，前景应该好些吧？2014年11月的加国经济数据刚刚出炉，制造业在这个月不但没有增长反而下滑了1.9%。看起来，加拿大经济现在是一团糟，怪不得摩根大通(JP Morgan)近期的研究报告指出油价下跌让加拿大开始流血。综上所述，2015年加国房地产市场在刚需上显得非常的力不从心、肾虚疲软。

刚需不足，无可奈何，但是加拿大不是还有大量的外来移民和海外投资者吗？近年来，他们在加国房地产市场上可谓兴风作浪。特别是中国大陆买家，在多伦多和温哥华房市上更是充当了主力军、冲锋队。《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》指出，中国富豪移民投资的主要项目是海外置业。其中，海外置业七成为自住，三分之一为投资，平均投入600万元人民币。

受益于近年来加国的低利率环境和人民币升值，温哥华、多伦多的房子再贵，放到北上广一看，就是一中国二三线城市的水平。特别是近期，加央行降息，六大商业银行下调基本利率，住宅抵押贷款成本低廉，加元贬值，这些看起来都是利多房市的因素，中国大陆的土豪们还不都跃跃欲试的来加拿大捡便宜货吗？

这一分析的却很有道理，但其论调是以两个基本假设为前提的：第一、加拿大的移民政策不会出现太大调整，每年仍会有大批有实力的投资移民带钱而来；第二、中国大陆的投资者全都认准了加拿大，非加国房子不买。如果这两个前提假设成立，那么，多伦多和温哥华的房价再涨个10%或者20%都是完全可能的。

但是，现实果真如此吗？加拿大移民政策这几年的波澜就不多讲了，其基本态度无非是加国急需的技术移民欢迎，但对投资移民却显得有些若即若离。比较而言，澳大利亚的移民政策近年来变的倒是越来越“亲民”，中国有钱阶层到底还有多少人愿意挤破头来枫叶之国，开题解惑和您一起拭目以待。

就算移民少了，不是还有海外投资者呢？海外投资者在加国房地产市场上占比几何？开题解惑无法找到相关数据。不过，有一点可以肯定，海外投资者面向全球市场，加拿大只是其中的一个目的地。以中国投资者为例，依据搜房网的统计，中国投资者海外置业的首选目的地包括：英国、加拿大、美国、澳洲和新加坡。加拿大只是其一，而且还是一个本国货币持续贬值的地方。

按说，加元贬值应该有利于海外投资者啊，真是这样吗？加元兑美元汇率在过去6个月已经累计贬值接近15%，这种快速的贬值趋势不但不会鼓励海外投资者出手，反而会让他们产生极强的观望心态。北京老郭一个月前被推荐看一套多伦多的房子，售价100万加元，按照当时(2015年1月初)的加元兑人民币汇率(1加元兑换5.25人民币)，这房子在老郭眼里是525万人民币。短短4周之后，房价还是100万加元没变，但是加元兑人民币汇率已经是1：4.95了，老郭心想：“不错，现在这房子就值495万人民币了，幸好1个月前没出手，要不多花了一辆奥迪A4的钱。我还是再等等看吧，听说加元还要跌！”

这是一个很简单的道理，一个货币贬值的国家，其资产价格相对其他强势货币来说也在贬值，谁会着急去买一个预期贬值的资产呢？就算中国大陆的土豪钱多、人傻，这点账绝对不难算、也不难懂。所以，加币的急速贬值并不一定利好加国房市，反而会让更多的海外投资者犹豫不决、迟迟难以进场。搞不好北京老郭去买美国的房子了，反正美元每天都在涨！

经济下滑，刚需不足，货币贬值，海外投资犹豫、徘徊，加拿大房地产市场在2015年唯一的希望就是本地购房者心理上的冲动了。加央行降息一下子刺激了很多人对于房地产市场的憧憬，但这些都只是短期的市场情绪反应，很难撼动市场规律的变化。

那么，今年在加拿大买房子吗？开题解惑给您的建议如下：

如果您是因为自住购房，可以等到第二或者第三季度再说。原因有二：

第一、加央行非常有可能再度降息，那么住宅抵押贷款的利率也会随之再降，购房成本可能会相对更低。

第二、加拿大经济的恶化程度将在第二和第三季度得到更多的反应，对市场造成的冲击可能更加强烈。如果加拿大经济出现大波动、失业率高升，房价的调整应该就不远了。

如果您是因为投资购房，开题解惑建议您要慎重考量，切勿受到市场情绪的影响而冲动投资。如果您现有的房地产投资已经占到整体资产的1/3以上，强烈建议您逢高出手、适度减仓，分散投资到其他的资产类别中。关于房地产投资占整体资产的比重高低。

建议您多从加拿大主流媒体了解房地产市场的变化，切勿相信以讹传讹的民间传说。在中国，如果《人民日报》撰文说中国房市出现泡沫，调整在即，您是不是要想想啊？同样的道理，加拿大主流媒体对于房地产市场的报道和分析才更具说明性。