都说加拿大是“万税之国”,购物要交税,吃饭要交税,买房子这么大的一笔投资,自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。
今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”nrst(non-resident speculation tax)。
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买卖房屋要交哪些税?
非居民投机税
2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(kathleen wynne)与安省财政厅厅长苏善民( charles sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。
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新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”nrst(non-resident speculation tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。
不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。
土地转让税
多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。
省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html):
售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;
售价在25万以上的部分,按1.5%征税。
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假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:
售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;
售价超过40万的部分,按2%征税。
也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
多伦多市土地转让税计算方法如下:
售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;
售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。
如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。
价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。
这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在gta的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。
另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。
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商品及服务税(goods and services tax)
如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。
如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。
如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。
加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(cra)申请 gst 退税。
销售税
这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳hst,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳hst。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳hst。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付hst,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付hst。
新房的买家则必须缴纳13%的hst,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。
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资产增值税
对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。
巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。
针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。
持有期间的房产税
房产税(property tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。
自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。
地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(cra)相关条例:http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html
这些项目可以抵税
出租物业抵税多
你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。
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在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:
1、利息
利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。
值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。
在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。
2、房产税
如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。
3、保养及维修费用
出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。
4、差旅费
因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。
5、水电气暖费
6、办公室费用
如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。
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7、工资支出
如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。
8、事故或失窃损失
需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。
9、房屋保险
为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。
10、法律及其它专项服务费用
因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。
此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。
报税时买房可抵税
从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(home buyer credit):
1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产;
2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等;
3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。
老年人房产税补助
为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(ontario senior homeownersproperty tax grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。
该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。
补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。
能源与房产税抵免
拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(ontario energy and property tax credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。
装修抵税
为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。
去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(healthy homes renovation tax credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。
通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。
搬家费用也可抵税
加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。
通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。
可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。
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