[魁省] 蒙特利尔的公寓真的太多了吗？

有人说，在蒙特利尔市中心扔出去一块石头，要想砸不到一个新建公离项目上那是难上加难， 而且这样的公寓项目十有八九都是配有顶级设施的，比如说带有厘顶游泳池、超大景观和公 共休息厅等。面对如此现状，人们不禁会产生这样的问题：蒙特利尔的公寓是不是真的太多 了？如果按照常规来判断，答案是肯定的；但如果问一下房地产市场分析人士，这个问题的 答案就复杂了。

魁北克房地产委员会（Quebec Federation Of Real Estate Boards)的市场分析经理Paul Cardinal说，从表面情况来看，蒙特利尔的公寓的确有一点供应过度。对此，他将其中的部 分原因，归究于2012年房屋抵押货款政策的变化，这项新政策将货軟的最大偿还期从30年减 少到额25年。Cardinal表示，这项政策使得房屋购买放缓。

不过，根据今年9月份公布的第三季度（房地产统计周期与年度自然周期不同）的房地产数据， 蒙特利尔地区的公寓销售上升了大约8个百分点，但在登记列表上登记待售的住房数量下降， 同时，住房的销售时间仍然稳定地保持在121天。Cardinal指出，今年到目前为止，公寓数置 比去年同期下降了8%,而且公寓新房的空置率同样也有下降。

用房地产自身的数据来说话是再好不过的了，但是这还不能完全回答公寓是否过多这样的一 个问题，还需要从人口变化趋势以及住房多样性等方面来考置。首先应该査看的是统计数据。 2011年的人口普査表明，加拿大历史记录上第一次出现这样的状况，全国独自居住人士，比 与子女共同居住的人士更多。在大漦特利尔地区，单身家庭的比例更高，以32.6%成为全国 比例最高的地区之一。在这些独居人士中，有很多都是老年人。

在魁北克省，随着婴儿潮一代人口老龄化的悄况日益恶化，18岁至64岁年龄段的人口增长率 停滞不前，而且人口出生率在6年中连续下降，这种种因素综合在一起，都可以作为证据来解 释，在将来，会有更多的人只需要带有1间或2间卧室的公寓。不过，根据对本地家庭情况的 研究，对有孩子的夫妇来讲，居住在这样一套公寓中，并不是一种理想的情况。

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根据2011年的全国家庭调查，魁北克是加拿大房主比例最低的省份。在蒙特利尔，房东和租客的比例几乎是一样的。在蒙特利尔市中心的公寓中，有4.9%的公寓是外国投资者购买的，而其余的很大一部分是当地人购买的，但这些人实际上并非住在这些公寓中，而是用于出租。在蒙特利尔的房屋承租人中，将近29%的人租住的都是公寓。不过，与面积更大一些的公寓相比，蒙特利尔小户型住房（其中很大一部分是公寓）的空置率，趋向于更高。

所有这些情况都可以表明，蒙特利尔是一个租房者的城市，而且如果条件允许的话，这些租房者一般都喜欢面积更大一些的公寓。另外，更加严格的抵押贷款出借规定，打消了大量的魁北克人的购房热情。通常来讲，相比加拿大其他省份，魁北克人的工资相对较低，但个人所得税却更高。

但是，一项短期调查表明，蒙特利尔公寓项目的数量要远远超过非公寓住房项目的数量。这似乎表明，人们愿意要将余生在钢筋水泥建城的，一层一层、楼上楼下地叠在一起的住房长度过。但是，从各种迹象来看，公寓并非是一种长期的住房解决方案。对那些能够在年轻的时候就可以负担住房购置费用的人来说，公寓经常会是他们的跳板，成为他们建立信用的第一次投资，而且既可以独立居住，而且又可以在升级到面积更大一的房产之前，省下大笔的金钱。

不过，对大部分人来说，实现这样的想法并非是一蹴而就的。随着时间的推移，很多人都可以负担得起购买一套住房的费用，他们或许年纪更大一些，有了更好的工作，或许还有一个或两个孩子，而且也做好了更充分的准备来选择一套住房，将喧嚣的城市生活甩在身后。魁北克建筑师协会（Quebec Order of Architects）主席Nathalie Dion表示，大多数情况下，这些人通常会搬离蒙特利尔。他指出，人们搬离市中心，是因为那里的住房并不适合家庭。

Dion举出了蒙特利尔Griffintown的例子，这个区域现在可以说是公寓项目的一道风景，但是在这里却没有足够的学校、托儿中心、停车场和商店，来为新居民提供服务。因此，Dion说，上面所说的那个问题的实质，并不是蒙特利尔的公寓是否太多，而是蒙特利尔是否有足够的非公寓住房来居住。

Dion说，老实讲，房地产业界也不敢确定会有足够多的非公寓住房。蒙特利尔的社会住房建筑都已老旧，需要重新翻修、改造和扩大，而且也没有足够的住房来适应人口的流动问题或是残障问题。她指出，早先的房地产项目出资人、本地政府、潜在住房买家以及现有居民之间的咨询会议，应该在设定新住房满足居住者何种需求的进程之前，就应该举行，甚至还应该更早。

（来源：蒙城华人网）