特朗普当年亲自参与大楼奠基
最近被性骚扰丑闻缠身的美国总统候选人特朗普，他身为地产大亨﹐多伦多也有他的「足迹」。 2000年在多市中心大张旗鼓建造的「特朗普国际酒店」﹐销售人员推销其中单位时﹐就举特朗普的大名﹐说有远近闻名的大亨名字坐阵，是投资的好选择，但购入单位的2位市民却损失惨重、一败涂地，其中一名华裔妇人损失达100万，兴讼至上诉庭，终获法官判买卖涉及错误陈述，另一名亚裔买家获判可撤销买卖合约。
他们兴讼﹐要求解除购买合约及赔偿﹐但被初审法官驳回。 2名投资人上诉﹐3名上诉庭法官会审，一致裁定推翻初审法官的决定﹐基本接受了他们解除买卖合约和索偿的请求。
2名投资人﹐一位是华裔女子姓李﹐另外一位是南亚裔的辛夫。
原来多伦多这个所谓「特朗普国际酒店」﹐并非特朗普出资﹐而是发展商太龙(Talon)和他签署了一个牌照合约﹐使用他的名字和商标。这个大型项目包括2栋大厦﹐一是共管柏文﹐另外一栋则是提供全套服务的豪华酒店客房式共管单位，2栋大厦都公开发售。
都是向父母借钱付首期
购买酒店单位者﹐必须付钱参与单位的高水平的维护和运作，从而出租他们的单位﹐获得盈利。
2006年6月﹐「太龙」开始他们的大规模销售活动﹐打广告到不同媒体。投资者来到销售中心﹐可以看到「特朗普大厦」的网页﹐并看到一个笑咪咪的特朗普在宣布：「这将成为迄今最优美的大楼!多伦多甚至不可能有一座大楼可以于之媲美」。
案中的2位投资者，李女士是家庭主妇。她丈夫是个贷款承包人，她的父母借钱给她付首期。不过﹐虽然李女士是购房者﹐但诉讼前后都是她先生主理。
而辛夫3年前曾经破产﹐目前管理仓库﹐年薪5.5万元。他付首期的钱﹐是他曾经做焊工的退休老父以住房担保从银行借了钱再借给他。
案件的重点是2人购买单位时﹐销售公司提供的不实「估算」﹐是否需要负法律责任。
2人当初获得的估算都很激动人心。李女士的估算。她的单位的售价是857,000元﹐出租一天租金是600元。如果按出租率55%计算﹐她的年回报率将达到7.75%﹔如果按75%计算﹐回报将高达20.9%。
如果是55%出租率﹐辛夫的回报将为6.85%﹔75%出租﹐回报达24.64%。销售商称﹐55%是最差的出租率。
辛夫单位被估算的租金是一天550元。他问销售人员﹐这个租金是否高了些﹖对方答﹐不高﹐因为打着特朗普的名堂﹐五星级酒店。问到出租率55%是否可能﹖答曰﹕特朗普酒店﹐最终出租率是100%。
管理费用高出估算
特朗普酒店2012年终于落成。 2人收到的需要支付的各种费用远远高出原来的估算。其中有些费用在买入单位时没有提及﹐或者隐藏在厚达300页的文件中。辛夫每月的管理费和物业税加起来是5321元﹐比原来估算的3165元﹐高了68%。李女士的税费是5291元﹐比估算的高了51%。
而从2012年2月到9月底﹐李女士单位的出租率仅为43%﹐每日租金是366元﹐扣除各种管理费﹐8个月中亏损3.6万元﹐每月亏5,000元。辛夫的出租率33%﹐日租金428元﹐亏损2.9万元﹐月亏4,000元。
到2012年12月酒店单位最终落成﹐206名购买者中﹐仅50人愿意成交。辛夫选择退出。李女士则完成物业买卖。
从2012年12月到2014年12月﹐李女士的损失高达99.1万元。她于2015年2月兴讼。辛夫到2014年底的损失是24.8万元。他在2012年11月已采取法律行动。
整个诉讼涉及问题众多﹐其中也有不少法律专业方面的考虑。但如何解读发展商最初做出的估算﹐构成了初审法官驳回诉讼﹐和上诉法官接受诉讼的重大基础。
估算无事实基础
估算和后来的实际情况大相径庭﹐出入甚大﹐造成2位投资人的巨大损失。初审法官认为﹐这些估算仅仅是用做「讨论的目的」﹐并非加入投资的「保证」。
2位兴讼人知道投资是有风险的。发展商提供的文件中也提及这些风险。此外﹐投资者也知道他们有法定的冷静期。他们应在这个阶段充分考虑自己的投资的安全性。
但是﹐案件上诉到上诉庭后，上诉法官则认为﹐估算中的误导在于﹐这些估算并没有相应事实基础﹐主要出自销售商的想像﹐但他们则却给投资人这样的印象﹕估算的数字是基于最佳信息来源﹐酒店单位立刻就会盈利。而要投资人一开始就明白估算基本是编造出来的、他们需要付的费用或者没有披露或者明显低估﹐那是不合理的。
经过仔细分析﹐上诉庭法官裁定﹕废除辛夫的购买合约。销售商「太龙」因粗疏误导而需要赔偿李女士的损失。由于该诉讼还在高等法院进行﹐上诉庭法官将对李女士赔偿的具体数目留给高等法院决定，但赔偿要计算利息。
此外﹐原告方对销售商提出的欺诈性误导指控﹐由法院做进一步审理。
(来源：明报）
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