[加国] 涨！涨！涨！加拿大7月房价涨幅10年最大！屋价暴涨原因找到了，原来是。。。

加拿大地产局最新公布全国7月份楼市报告，全国楼价指数HPI年升14.3%，创近10年最大升幅，而整个多伦多地区的独立屋价格7月份升涨超过两成，华人聚居的万锦市独立屋平均楼价已突破141万，列治文山的均价则迫近150万。连多伦多市长庄德利都直言，多伦多房地产市场已经没有类似“银色子弹”般的特效药。

8月15日，加拿大地产局（CREA）公布了全加拿大7月份的楼市报告，虽然全国销量连续3月录得下滑，但MLS房屋价格指数HPI却年增14.3%，是自从2006年11月过去近10年的最大升幅。

图：加拿大房屋价格指数近10年走势图

CREA指出，两层独立屋的价格继续录得年同比最大增益，年涨15.9%，其次是镇屋（15.3％）的，单层住宅（14.3％）和公寓单位（11.1%）。涨幅榜中，卑诗省的菲沙河谷以37.6％的涨幅排在首位，大温哥华地区以32.6％的年涨幅排在第二位，大多伦多地区的涨幅为16.7％。

而8月初多伦多地产局公布的大多伦多地区7月份楼市报告中，整个大多区独立屋平均楼价为95万2983加元，年增21.1%。其中多伦多中区的独立屋价格为199万6229元，华人聚居的万锦市的均价终于再次攀升，7月份独立屋平均价格为141万1018加元，列治文山的独立屋均价为149万3404加元，接近150万大关。

多伦多地区独立屋一年涨势猛过一年，到底原因何在？

在加拿大，原来不单华人喜欢独立，其他国民一样是对独立屋情有独钟。

多伦多瑞尔森大学（Ryerson University）专注城市研究的专家弗兰克·克莱顿近期作的调查发现，尽管省府政策鼓励建设高层公寓住宅，但这些地区的准买家表示，他们更喜欢独立屋房子或其他低层住宅，如镇屋（或称排屋）。

根据克莱顿先生的研究，尽管千禧一代（Millennial，或称Y世代，指1981年～2000年出生的一代）的选择购买高层公寓的数字稍微高些，但大多数的千禧一代还是表示，他们正在寻找购买一个低层房子。

克莱顿先生表示：“许多家庭需要一个带有前后院子的独立房子作为他们的首选居所。”

环球邮报的地产分析师Tamsin McMahon今天（8月15日）发表的文章直指，研究表示，房屋短缺导致多伦多楼价如火箭般飙升。

根据加拿大帝国商业银行CIBC副首席经济师本杰明·塔尔（Benjamin Tal）和研究人员Katherine Judge指出，大多伦多地区独立屋和半独立屋的新屋供应量去年少了27%，与2009年相比更加是少了40%。

尽管今年安省的新屋动工量今年有所上升，但大部分的增长是在大多伦多地区GTA以为，如汉密尔顿，圣凯瑟琳市和伦敦市。

无论瑞尔森大学的克莱顿先生，还是CIBC的经济师，都将矛头指向安省那些旨在遏制限制低密度住宅发展的土地政策，从而推高新建房屋的成本。安大略省政府最近提出密度更高市区建设，这也会令到建独立屋的土地短缺。

例如万锦和列治文山的7号公路过去几年改造，新建公车快速交通系統（BRT）专用通道，一片大都市的景象，目的要为增加人口密度的政策带来支持。万锦市另外两条东西向的主干道：16街和Major MacKenzie Drive将会参照7号公路的发展模式，沿路两旁将难以获得政府批准建造独立屋。

有房地产商曾经向政府申请在万锦7号公路两旁建造独立屋，但约克区政府不批准，最后只能改建镇屋。约克区不通过发展商申请建造独立屋，所持的理由是7号公路属于公共运输走廊，独立屋会将人口密度降低。

据万锦区议员杨绮清（Amanda Yeung Collucci）称，位于万锦市北面的16街及Major MacKenzie亦、也将参考7号公路的模式，增加人口密度，但不会像7号公路的人口密度那么高。

另外，安省扩大绿带保护，提出一个名叫“大金马蹄地区2015年-2041年的健康、繁荣和成长规划”的计划。这个计划的主干是要加大对绿地、湿地等敏感环境因素的保护力度，但会令到将来用作房屋建设的土地减少，增加了森林河谷等珍贵自然资源的保护，土地限制更大。

加拿大联邦移民部长麦家廉日前到中国访问，8月9日在北京接受采访时表示，中国籍短期居民是加拿大短期居民中人数最多的群体，其中包括大约有12万名留学生。

但麦家廉承认，吸引更多的中国留学生会进一步提高对加拿大房价的压力，因为中国人到海外购买房产的一个主要原因是子女在当地读书，买房子比租房更加划算。

麦家廉并且认为目前的12万留学生远远不都，更加希望将来能吸引更多的留学生来加拿大求学，最好这个数字能够翻倍。

所以，不但新移民、新一代是房屋的主要买家，留学生这股势力不容忽略，背后是庞大的中国中产家庭。

加拿大连续多年维持低利率政策，国际油价低迷令到加拿大经济一直不景气，所以在以后仍然会延长低利率政策。所以，即使是价格暴涨，低利率让更多的人可以负担得起购买多伦多房地产市场。

多伦多市长庄德利表示，要腾出更多的闲置公共土地用作住房开发，令到紧张的房地产市场有更多房屋供应。

但低层住宅的新增供应量不多，CIBC的两位专家则认为，金融监管机构，不应继续进一步收紧银行按揭贷款标准，而是增加对五年期固定利率贷款资格率。渥太华政府应该提高对50万至100万房屋贷款目前最低首付10%的要求。此外，监管机构应该对私人贷款行业的次级贷款借款行业更密切的关注。

他们还认为，多伦多应该制止外国资金潮进入该地区的住房市场，他们估计，多伦多有15%的房屋是外国买家购买，这个15%数字包括买家是当地人，但购买的钱是来自国外的家庭成员。

分析完多伦多独立屋的四大暴涨原因，还没包括温哥华针对外国买家的15%土地转让税政策，令到不少买家转而投资多伦多房地产市场，但多伦多市长和专家们提出的这些方法能有效阻止独立屋暴涨的步伐吗？