蒙城汇

标题: 实力分析在国外买房还是租房划算 [打印本页]

作者: meeloun1 时间: 2017-8-26 22:16
标题: 实力分析在国外买房还是租房划算
近年来，“以房养学”作为国外投资中最常见的方式，俨然变成一股新潮流。
据房产媒介绍介，“以房养学”享用两重回报，一方面房屋本身增值潜在力量大，额外还有留学转移民的优势，假如留学生结业后接着留在当地办公，则不需要长时期包房，能节约非常大一笔房租花销。
另一方面，买下一完套房在这以后，除留学生自住以外，骈枝的屋子可以转租出去，租钱可以补贴维持生活的费用，还是抵扣房屋每月的贷款。等到学业终了后，还可以把房产卖掉。买卖商品中取得的升值局部，几乎能相互消除几年的留学花销。
最关紧的是，留学生可以有一个舒服安逸温馨的学习背景，防止了常常迁居找房屋的各种麻烦。看中去，真是一举多得的好投资。

然而，也有人对“以房养学”提出了质疑。
一位曾在2008年为儿子在澳洲置业的林先生透漏，当时买房也是为了儿子上学寓居便捷，何况买房的月供和包房的花销相差无几，就产生了买房屋的想法。
他在墨尔本东南区一个较好地段购买了一个价值54.9万澳元的六房园林住宅，主卧供儿子寓居，其他五个屋子对外租赁给了同学，每个屋子月租钱为600澳元，总体月租3000澳元。
算下来，租钱的确能够满意平时维持生活的费用用，但并不涵盖学费，因为这个离真正的“以房养学”还有一定距离。并且，买房后每月还要开赴房息、各种管理花销。最终，在林先生儿子学成将房屋出售时，价钱和当时购买的价钱并无太大出入，总而言之是没赔没赚。

两年初，27岁的玲从国内一家外企辞工，赴墨尔本“充电”。行前，一向精打细算的她被国内媒介相关留学购房的各种宣传迷住了。她拿出所有存款买下墨尔本某大学近旁的一间“学区房”，期望藉此变成“欢乐的包租婆”。
起初的一年里，玲的“包房大业”还算没有遇到困难，但随着近期澳元不断走低，众多留学生不租转买，她的“以房养学”规划变得迈步维艰。“自从说话时的这一年复生节后，就没人来找我包房了。我以前以为房屋是只会下金蛋的母鸡，但事实奉告我，这根本就是痴心妄想。”
20岁的卢卡现在面对着另一种厄境。3年初赴澳留学的卢卡在二老支持下买下一座半大的房屋。不过，有房在握并没想到味着万事无忧，如今，他着手为在结业前找到合宜的“下家”犯愁。
“买房并非它们说的一手交钱一手交货那末简单。在澳大利亚买房的保护成本颀长，除首付外，你每年都要交房产税和公寓管理费。这一大笔开销是我此前不想的。”卢卡说。“额外一个常常被不重视的问题是，就算几年后房屋涨价了，卖房时也要为升值局部交29%的税。这么一来，这套房不赔本就美好了。”
某第三方机构市场研讨部总监徐先生觉得，“以房养学”的概念听上去十分有吸万有引力，不过其实不一定能够得到，有一定的张大成分。
所以，对“以房养学”这个概念，投资者要有一个理性的剖析，着手投资之前，需求周密考察房价租钱和学费的差别。

“以学养房”的风险

“以房养学”作为一个投资的新概念，一准会存在一定风险，而大多购房者对国外投资置业并人地生疏，所以务必经过专业的投资平台去尽有可能周密的理解投资信息，树立对国外投资产品的信心，因此管用规躲避风险。
1.英国：留学生买房不享有优惠政策
在英国第一次购房者可以享用高达住宅总价80%的住房贷款，这项买房贷款规划的目标是为了帮忙第一次买房和改善住房的人。不过，能够享用这一优惠政策的前提，首先务必是英国公民，还是是英国长久居民。
这对留学生而言是十分难的一件事，假如没有这些个，你仍然可以提出请求经济活动贷款，这也需求你领有牢稳的办公和收益，还要依据你的生业、收益以及信用度等综合条件，能力作出是否具有贷款资格的判断，并计算出具体的贷款额数。

2.美国：隐形花销不由得不重视
首先，美国居民是可以向银行借钱买房的，但若是留学生务必拥信实能力向银行贷款，但提出请求的条件十分刻薄，普通来讲贷款机构要求异国买家交纳首付为房价的50%，大于美国人的20%。
需求买房者注意的是，在美国置办房产要交纳房地产税，并需求付出其它保护和养房成本。交纳税款款数额基本依据房屋的买价乘以1%~2%的税额比率来确认，不一样州还会有所不一样，那里面教育税约占税款数额二分之一。
一般美国的房产税都不由得不重视，因为这个购房前需充分理解当地政策，厘清全部购房需交纳的税费，需求将购房的养护成本和税金计算在投资成本内，能力更加科学地计算在这个地方置业的投资回报率。

3.澳洲：有收入也有泡沫儿
“以房养学”在未来几年内是否可行，是否是值当投资的形式，那里面一个考虑因素是物业是否升值。前一一段时间澳大利亚房市活跃的端由有众多，如澳大利亚银行前所未有的低贷款利率、低失业人数百分比、月薪收益增加和股市表达特别好，还有一个不可以不重视的关紧端由就是来自中国的投资者的增多。
提示广大家长，购买前必须要做足课业、实地调查，对要投资的地区范围多加理解。以悉尼为例，首先，很多的中国投资者往往集中在华人聚居地区范围，这些个地区的房价有可能会超过实际市场买卖的价格。
这个之外，澳大利亚政府规定没有长久居民身分的人只能购买新建房，买房前必须要理解房地产研发商的实在的力量伴声望名誉。澳大利亚政府规定进展商对新建房有一定年度的担保，假如进展商破产，这种服务就没有办法兑现。

4.加拿大：留学生买房首付需付35%
在加拿大，买房的贷款利率十分低，假如买个小一点儿的领有独立产权的公寓，有可能每月的月供比房租还要低。
不过一般留学生在提出请求贷款时，银行往往以“非居民”来定义他的身分，一般要求“非居民”能付35%以上的首付。由于留学生任何时间都有回国的有可能，因为这个留学生的房屋在银行看来归属“投资房”，因为这个，一般只准许买一套房屋。
所以假如留学生结业后想将房屋卖掉，身分仍然“非居民”的话，则要思索问题房产升值的税收工作问题。
还有，从今年前一年着手，加拿大对非加拿大籍买主在大温哥华地区购买屋宇作出新规，需求交纳另外15%的土地出让税，大大增加了购房成本。

包房买房哪一个划得来？

如今挑选国外置业，会遭受国里外的金融管制的限止。而挑选住宿还是合租看似有可能划算，但实际上算下来并不尽然比长时期包房省钱。所以到尽头挑选长时期包房 or 国外置业？这笔账到尽头应当怎么样计算。

办法1：看屋宇租售比
我们用一个简单的公式先帮大家粗略的算一笔账，“屋宇租售比”是一个很实用的计算公式，可以轻松的计算出是包房 or 买房哪一个更划算。
屋宇售价租钱比 = 屋宇价钱 ÷ ( 月租钱 × 12 )
举个例子，一套间宇的价钱为 $200,000，它的月租钱为 $1500，那末它的售价租钱比为：$200,000 ÷ ( $1,500 x 12 ) = 11.1。
普通来说买房遵循以下标准：若售租比在 1 和 15 之间：买房比包房划算做多，不犹豫买买买。若售租比在 16 和 20 之间：包房略微比买房划算。若售租比在 21 以上：包房比买房划算。

办法2：图表法
包房或买房的时间与成本，将会影响我们的决策。所以，我们比较买房与包房，务必计算买房的总成本与包房的总成本，可以依据买房和包房的成本可以画出一个曲线图。
如下所述图，纵轴为钱数，横轴为时间（年）；蓝色线代表包房的总成本，绿颜色线代表买房的总成本。假如蓝线高于绿线，则代表买房较为划算（由于包房总成本较高）；与之相反，若绿颜色线高于蓝色线，则代表包房较为划算（由于买房总成本较高）。

图中两条线的交接点的时间为第8年，则表达这个时间点买房成本与包房成本相同。因为这个，前8年包房划算，8年在这以后则买房划算。
还可以比较出，买房与包房相对应的价位水平下，若干个月后，买房较为划算。以下表为例，100万的价格现金购房，若以$3500元对外租赁，屋宇保有时候间2.9年在这以后，买房较为包房划算。与之相反则包房较为划算。

再者，我们计算贷款50%的屋宇钱数之下，买房VS包房。
以下图为例，100万房产，若以每个月$4500元对外租赁（包房），若房屋领有时期超过2.2年时，买房比包房划算。在2.2年在这以后，买房领有时期越久，就越能享用买房的价值，就能把租钱给赚归来了。

（注意，上面所说的的计算，是以每年房价与租钱5%提高率为基础测算出，因为这个，针对不一样地区范围，必须要调查租钱与房价的提高率是否可以达到这个数字。）
所以，只要超过特别指定的时间，那就表达买房不损失本钱，在此条件之上，立于不败之地，住越久就赚越多。若经济局势较佳，屋宇提高率更高（此案件的例子计算基础以每年5%房价提高率），就可以不止缩减时间，增长最后售价，最后成功实现“以房养学”的目标。
文章来源：美伦论文网（http://www..lxws.net/）

欢迎光临蒙城汇 (https://mengchenghui.com/)