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一直想写的一个题目，却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多，不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案，讲明道理。经过长时间的思索，最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。问题一：羊毛出在羊身上，买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧？【这个问题的答案是机率甚小，不值得去试。为什么呢？】1. 从政策上讲，买家直接找卖方经纪有诸多弊端，地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。根据地产条律，买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场，不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要，卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助；比如填写买卖意向协议（offer）。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系，卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先，首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益，恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律，应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力，答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方，而不可能是买方。值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。   2. 从佣金的角度看，房屋买卖交易过程中的佣金，不管是买方经纪还是卖方经纪，在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人，交易完成后，本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中，如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金，没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形，当卖家经纪直接面对买家时，会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的，毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多，卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易，这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱，还会得罪卖家，有经纪会愿意这样配合买家么？如果房子好卖，卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬，如果房子不好卖，除了房子本身有大的问题，大部分原因就是价格列高了，那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格，就算是成交价降了一大块，甚至卖方经纪声称降了自己的佣金，您其实还是做了个不上算的买卖。  3. 从卖方经纪的心理角度分析，卖方经纪能够拿到卖家的房源，很多情况是朋友，或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色，以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写 offer条款时不替买方考虑，不解释细节；验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点，买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭，招致历时长久，耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成，还招致一堆的烦恼，影响日常的生活。真的是得不偿失！  4. 从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时，多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。  问题二：现在买房的人多，多个offer竞争的情况频繁，直接找卖方经纪一定有优势？【这个问题的答案也是No, 您看到以下的解释就明白了】1. 从房地产协会的条律和标准条款说起，为了让所有买家都有平等竞争的机会，如果有多个offer竞争同一个物业，卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规，房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立，轻则罚款，重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先，自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本，在出现多个offer的情况下，该自愿条款作废，以确保所有竞争者的公平利益。2. 从操作的角度上分析，如果有多个offer，卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况，一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer 给到卖方本人。卖方经纪会安排时间，各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面，阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪，也无法得知其他经纪客户的出价。 3. 从卖方经纪的角度分析，既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样，也只能是让自己的客户出高价格，才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。 4. 从买家的心理角度分析，卖方经纪说有几个offer在争抢，是否可信？自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer，那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。 本次先探讨如上两个问题，接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处，怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。 郭释仁，加拿大释仁地产的法定代表人。拥有魁北克 房地产机构（OACIQ）商业地产和自住房屋的经纪执照。 结合自身在蒙特利尔生活近二十年的经验和专业技能，我 能为您寻找优质投资地产和温馨住家物业；也能为您高 效、快速的出售物业。 释仁地产团队真诚服务广大客户；在业界拥有极高的声誉；深得客户信赖。释仁地产与其两家姊妹公司—— 天绮移民公司及蒙特利尔生活帮助热线为客户提供全方位的一站式专业服务。 联系电话： 514-819-8918（办公室）/ 514-799-1880（手机） 邮件：shihjenkuo@hotmail.com 公司地址：Suite 301,7655 Blvd. Newman，Montreal，QC H8N 1X7

加拿大一直以来是世界上最受欢迎的留学目的地之一。2016年全年，加拿大共接收了35万多名留学生，其中中国学生最多，占百分之三十四。开启加拿大留学生涯，最关键的一环，是获得一份最重要的法律文件——加拿大政府授予的学习许可。 首次移民咨询免费 [*]什么是学习许可？ [*]什么是指定的学习机构？ [*]申请学习许可的资格标准是什么？ [*]加拿大所有的学习项目都需要学习许可吗？ [*]学习许可持有人可以在加拿大工作吗？ [*]可以在同一学习许可下更换学校吗？ [*]学习许可持有人的配偶和子女可以随行来加拿大吗？ [*]可以从加拿大境内申请学习许可吗？ [*]学习许可的有效期有多长？ [*]学习许可持有人可以在假期回国吗？ [*]学习许可持有人在完成学业后如何继续留在加拿大？ 1. 什么是学习许可？ 学习许可是加拿大移民局发布的法律文件，允许外国人在加拿大留学。没有有效的学习许可，外国人不能在加拿大学习。而且，学习许可持有人只能在指定的学习机构（Designated Learning Institutions）注册学习。 2. 什么是指定的学习机构？ 指定的学习机构是由加拿大省或地方政府许可的、可以向外国学生发出录取信的教育机构。加拿大所有的小学和中学都是指定的学习机构。高等教育机构必须具有有效的指定教育机构身份才能接收外国留学生。 3. 申请学习许可的资格标准是什么？ 要获得学习许可，您首先必须有指定教育机构发出的录取信。其他的资格要求包括： [*]有效护照或其他合法的旅行证件； [*]充足的资金，足够支付教育费用、留学生本人及其随行家属在加拿大停留期间的生活费用以及完成学业后的返程费用； [*]健康的身体状况，根据您来自的国家，您和您的随行家属可能需要进行体检并获得健康证明； [*]证明您和您的随行家属不会对加拿大社会安全构成威胁并无犯罪记录。 4. 所有的学习项目都需要学习许可吗？ 如果您打算学习的课程时间少于6个月，您不需要申请学习许可。由于旅游签证通常有6个月的有效期，对于6个月以下的短期课程，您只需要旅游签证即可。 但是，如果这个短期课程是另一长期课程的一部分，或者如果旅游签证持有人必须为了完成这一课程而申请延长在加拿大的停留时间，学习许可则是必需的。 5. 学习许可持有人可以在加拿大工作吗？ 可以。学习许可持有人可以按照学习许可上的具体规定，在不需要申请工作许可的情况下从事兼职工作。您在开始工作前还必须申请一个有效的社会保障号码（Social Insurance Number）。当学习许可有效期满或您停止了全日制学习，您就不能继续在学习许可下兼职工作了。 6. 可以在同一学习许可下更换学校吗？ 如果您想更换专业或学校，除非您的学习许可有特别说明，您不需要申请新的学习许可。这意味着，在高中或高中以上高等院校就读的留学生，不需要申请新的学习许可就可以转校。如果涉及身份的改变，即从小学升入中学或从中学进入高等教育机构，您必须申请新的学习许可。 如果您的学习许可对学习的专业和学校有具体的规定，那么您必须在更换专业或学校前申请新的学习许可。 在魁北克省，留学生转校必须申请新的CAQ，并在必要时申请新的学习许可。 7. 学习许可持有人的配偶和子女可以随行来加拿大吗？ 可以。全日制留学生可以有配偶和子女随行。配偶可以在获得学习许可的前提下来加拿大留学，或在获得配偶开放工作许可的前提下工作。随行子女不需要学习许可就可以进入学前班、小学或中学学习，或在取得单独的学习许可的前提下入读高等教育机构。 8. 可以从加拿大境内申请学习许可吗？ 只有以下类别的个人可以从加拿大境内申请学习许可： [*]未成年人； [*]交换学生； [*]有效期在6个月以上的临时居留许可持有人； [*]在加拿大境内居住并递交了夫妻团聚移民申请的永久居民或公民的配偶或同居伴侣； [*]申请延期的学习许可持有人及其随行家属； [*]符合资格的外国代表的家属或私人助理。 以上类别以外的所有外国人必须在进入加拿大前申请并获得学习许可。 9. 学习许可的有效期有多长？ 学习许可在整个留学期间有效，并延续至学习结束后90天。 留学生必须在此期间做好离开加拿大或延长法定逗留期限的准备。 10. 学习许可持有人可以在假期回国吗？ 可以。但您必须有一本有效的护照、有效的学习许可和有效的学生签证。如果您来自免加拿大签证国家，您只需要有效的电子旅行授权（electronic travel authorization），而不需要学生签证。 11. 学习许可持有人在完成学业后如何继续留在加拿大？ 国际留学生从指定的教育机构毕业后可以申请开放的毕业后工作许可。关于如何获得毕业后工作许可，请阅读Canadim官方网站文章申请毕业工签，切记要抓住时机。小学毕业生可以申请入读中学，中学毕业生可以申请入读高等院校。 您还可以通过魁省技术移民、魁省经验类移民、联邦移民快速通道、省提名计划等移民项目申请加拿大永久居留。了解更多有关留学与移民的信息，请阅读Canadim官方网站文章留学加拿大：从学生到移民完美过渡。 还有关于学习许可的问题？请尽快联系加拿大资深移民律师Renaud Dery中文服务热线：514-833-3008。 此致，Canadim Team微信：RenaudDery中文服务热线：514-833-3008.邮件：sophie@canadim.com官网：www.canadim.com

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