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[其它类] 【释仁地产原创】羊毛出在羊身上,买方经纪有必要么?

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郭释仁 发表于 2018-2-14 16:00:59 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
一直想写的一个题目,却又不知如何才能写好的一篇文章。真可以说是酝酿已久。因为牵扯的头绪太多,不知道如何才能深入浅出地为大家提供答案,讲明道理。经过长时间的思索,最后决定就用一问一答的方式来写这篇文章吧。本文将用笔者多年从事地产交易的实践经验为大家揭示真实答案。

问题一:羊毛出在羊身上,买房直接找卖方经纪一定会更省钱吧?
【这个问题的答案是机率甚小,不值得去试。为什么呢?】

1. 从政策上讲,买家直接找卖方经纪有诸多弊端,地产协会早有相关的规定及标准条款来规范市场。
根据地产条律,买卖双方是有利益冲突的双方。卖家经纪必须站在卖家的利益立场,不可以声称自己同时担当买方的经纪。如果有需要,卖家经纪可以给买家提供一些简单的帮助;比如填写买卖意向协议(offer)。上述文字的简单解释就是由于利益冲突的关系,卖方经纪不可以同时代表买卖双方。卖家经纪和卖家之间有合约在先,首要的任务和服务目的就是为卖家的利益服务。至于是否能够帮助买家去争取任何利益和权益,恐怕买家们仔细阅读过以上地产条律,应该已经明确官方的态度和对经纪的约束力,答案会是很明确的了。卖家经纪为促成交易所做的一切努力第一考量永远都会是卖方,而不可能是买方。
值得一提的是,有些省份如安省和BC省,已经提议要禁止经纪在交易中同时代表买方和卖方。
 

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2. 从佣金的角度看,房屋买卖交易过程中的佣金,不管是买方经纪还是卖方经纪,在魁省都是由卖房的一方支付的。如果买方没有经纪人,交易完成后,本应双方经纪所获得的报酬就会是卖方经纪自己的收入。在现实生活中,如果经纪能够有机会得到双倍的的佣金,没有经纪会主动愿意损失自己那多得的部分。大多数情形,当卖家经纪直接面对买家时,会利用自己多年的市场及专业经验为卖家快速及高价卖出物业的,毕竟各为其主嘛。如果帮买家讲价太多,卖家会要求卖方经纪降佣金来达成交易,这样卖方经纪不但不能够拿到双份工钱,还会得罪卖家,有经纪会愿意这样配合买家么?如果房子好卖,卖方经纪一定不会轻易放弃自己应得的报酬,如果房子不好卖,除了房子本身有大的问题,大部分原因就是价格列高了,那么没有自己的买方经纪帮您把握成交价格,就算是成交价降了一大块,甚至卖方经纪声称降了自己的佣金,您其实还是做了个不上算的买卖。


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3. 从卖方经纪的心理角度分析,卖方经纪能够拿到卖家的房源,很多情况是朋友,或朋友的朋友的房子。卖方经纪当然期望在朋友面前显示自己的工作表现出色,以拿到未来更多朋友的生意。而与买方则是素不相识。所以在写 offer条款时不替买方考虑,不解释细节;验屋或任何方面出现问题吓唬买方不得退出的事情屡见不鲜。买方没有自己的专业人士及时把握和指点,买方花冤枉高价格、错失退出机会或被卖方拖上法庭,招致历时长久,耗心力、耗财力的地产官司也是屡屡出现。买方买房不成,还招致一堆的烦恼,影响日常的生活。真的是得不偿失!


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4. 从买家自己的心理角度分析。一般人没有很好的心理素质来面对历时长久而终于找到的心仪的房源。在直接接触卖方经纪时,多年的销售经验让卖方经纪早就把买方的心理看透。这时的卖方经纪想不替自己的雇主拿到个好价格都难。几句“专业”话语就可以把怕失去终于找到心仪房源的买家妥妥搞定了。

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问题二:现在买房的人多,多个offer竞争的情况频繁,直接找卖方经纪一定有优势?
【这个问题的答案也是No, 您看到以下的解释就明白了】

1. 从房地产协会的条律和标准条款说起,为了让所有买家都有平等竞争的机会,如果有多个offer竞争同一个物业,卖家经纪会被严格禁止出让佣金给自己带来的买家。一旦违规,房地产纪律委员会就会开始调查。如果被判定事实成立,轻则罚款,重则吊销执照。如果地产经纪与卖家有约再先,自己带来的客户自愿降低佣金帮助卖家降低成本,在出现多个offer的情况下,该自愿条款作废,以确保所有竞争者的公平利益。


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2. 从操作的角度上分析,如果有多个offer,卖方经纪必须通知所有准备下offer的经纪收到了多个offer。这是地产协会的纪律规定。一旦出现这种情况,一般买方经纪会要求亲自呈现自己客户的offer 给到卖方本人。卖方经纪会安排时间,各个经纪带着自己客户的offer与卖家分别见面,阐述客户情况请卖方斟酌考虑。即使某位买家找的是卖方经纪,也无法得知其他经纪客户的出价。

 

3. 从卖方经纪的角度分析,既然他无法知道其他买家经纪带来的offer价格会是怎样,也只能是让自己的客户出高价格,才能确保能够最终一人拿到买卖双方经纪应得的双份佣金。

 

4. 从买家的心理角度分析,卖方经纪说有几个offer在争抢,是否可信?自己直接找卖方经纪就是希望能够省些钱。如果不得不与别人一起出高价格抢offer,那么当初直接找卖方经纪的意义也就不存在了。

 
本次先探讨如上两个问题,接下来的文章将为大家详细解释找自己的买家经纪的好处,怎样与经纪相处购得如意房源及大家关心的买房方面的种种问题。

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郭释仁,加拿大释仁地产的法定代表人。拥有魁北克 房地产机构(OACIQ)商业地产和自住房屋的经纪执照。 结合自身在蒙特利尔生活近二十年的经验和专业技能,我 能为您寻找优质投资地产和温馨住家物业;也能为您高 效、快速的出售物业。 

释仁地产团队真诚服务广大客户;在业界拥有极高的声誉;深得客户信赖。释仁地产与其两家姊妹公司—— 天绮移民公司及蒙特利尔生活帮助热线为客户提供全方位的一站式专业服务。 

联系电话: 514-819-8918(办公室)/ 514-799-1880(手机) 




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