随着不断加息，银行的贷款越来越高，很多人的还贷金额中，利息占了很大一部分。 如果你有一笔现金，你会选择提前还房贷吗？还是拿去再投资？ 欢迎讨论～

即使加拿大的房价有降温迹象但对于已经背上房贷的市民来说每个月花在房屋上的支出仍然是一笔不小的开销 但是根据Fraser Institute最新研究显示，和加拿大人缴的税相比，用于房子上的开销就显得不算什么了。 研究显示，2016年加拿大家庭将42.5%的收入用于缴税，22.1%用于房屋支出。按平均年薪$83,105计算，加拿大家庭有$35,283用于缴税, $31,069用于房屋支出（租金或贷款），食物和衣服。 但是在1961年的时候，缴税占加拿大家庭收入比例仅为33.5%，56.5%用于食品，衣服和房屋支出。 这些开支都可以抵税知道的话分分钟能省几千加币 有专家提醒民众，其实有不少开支都可以抵税，要是知道的话，随时能为你节省数百、甚至数千元税款。 医疗护理保险险费health plan premiums 多伦多入息税专家Jason Heath表示，在所有可以扣税的医疗费用中，纳税人最常忽视由每月自动从雇员薪酬中扣除的保健或牙齿保险费。这个自动扣除的保险费其实也可以视作医疗开支。 在2016年只要总医疗开支超过2,237元，或报税人或其配偶的薪金3%（以较低者为准）即可扣税。Heath指出光是一年的保险费很容易就超过2,000元。 搬家开支moving expenses 对于要为工作而搬家的人，搬迁和出门费用可以十分可观。若报税人能证明新居与新工作场所的距离，较旧居缩短至少40公里，有关费用可以扣税。而家长若有子女因成为全日制学生而搬近新入读学校，家长也可申请扣税优惠。 在再次置业前四年内没有自置物业的人士、以及首次置业人士，均可为年内购买的合资格住所，包括独立屋、condo或流动屋（mobile home）申请5,000元退税。 若业主的住房是2009年1月27日后购买，又未有在置业当年申请退税，也可以提出调整之前的报税单。 此外，残疾税款抵免的范围也比一般想像中广，如糖尿病，癫痫或学习障碍也属可免税范畴，合资格人士每年可获约$2,000退税。 来源：加拿大都市

苏富比加拿大国际地产的一份最新调查报告显示，今年头两个月，蒙特利尔100万元以上的房屋销售量飙升了20％，达到104套。 苏富比总裁Brad Henderson表示，蒙特利尔已经成为加拿大豪华房地产市场的“黑马”。 Henderson说，多年来蒙特利尔的政治不确定性和经济停滞束缚了房地产市场，但如今这些因素已渐渐消散，今年他们预计蒙特利尔房地产市场还将持续这种强劲的增长，为该市创造新纪录。 与此同时，多伦多和温哥华的豪华住宅销售却一直在下降，根据苏富比的数据，1月和2月，大多伦多地区豪宅销售量下降了55％，只有1,498套，400万元以上的超豪宅销售量下降了56％，只售出31套。 而在温哥华，100万元以上的住宅在今年头两个月的销售量下跌了39％至193套。 Henderson认为多伦多目前就业市场和消费者信心依然比较强劲，所以今年多伦多的房地产市场会逐渐有所改善，但是短期内，Henderson对温哥华的看法却并不那么乐观，他认为温哥华的房地产市场将持续下降。 本文来源：蒙城华人

教育领域影响力全国前十的北美微信平台听过很多大道理，却依旧过不好这一生。本想跟你来日方长，你却问我有房没房……如今有房、没房，已成为区别人与人之间的标签。如今的房价高涨不降，让不少人飘在外地的人只能选择去租房。你愿意一辈子都租房住吗，留言说说你的理由！1、北京租房负担全球第一英国《金融时报》调查显示，北京房租负担在全球居第1位，上海居第5位。北京平均房租约为每月5000元人民币，是北京居民平均工资的1.2倍以上。普通工人根本负担不起标准的住房，因为租金已经超出了他们的工资。而北京之后的是阿布扎比和香港，租金占收入的比例分别为70%和64%。而以高房价闻名的纽约和旧金山的租金，平均分别占到收入的63%与51%。另外，报告还显示，虽然北京租房付出了巨大的负担，但并没有获得更好的生活，雾霾、拥堵问题非常严重，据该组织统计，北京工作人口平均往返通勤时间为104分钟，在通勤时间最长的城市统计中，北京仅次于墨西哥城位居第二位。墨西哥城的员工通勤时间为113分钟。2、我把房卖了，租房住！为什么？去年底，我就把自住的房子卖了（北京东四环 2000年的老楼），本想着在更好的地段（北京建国门长安街沿线，二环边，2007年的某楼盘，70年产权住宅房）换一套大一点的， 这样调整位置，主要还是为了防范房地产的暴跌风险。一旦楼市出现下跌，唯一抗风险的利器，只有地段。但后来，我改变了想法，这个楼盘总价并不高，属于那种400多万就能买100多平米的，而且对外租金很高，基本上400万的房子，月租金能上万。租售比能达到3%左右，按说这个价格跟四环外的同类型的房子已经没什么太大区别（四环外的租售比只有2%）。换句话说我如果新买了这套房，把他租出去，再在四环外租房住，每个月我是赚钱的 。这就引出一个巨大的问题，为什么？我的判断原因有几个方面。第一，这种好地段的房子，和一般地段的房子，价格差不多，说明了如今市场是一个普涨局面，涨得已经不分地段了，只要是房子都会涨，只要有人卖，什么高价都敢买。第二， 这栋楼的建筑质量还是很好的，但卖不上价的一个原因就是出货量很大，经常30-40套房在出售，可选空间很大。绝大多数都是不满2也不唯一，这说明了当初买这房子的投机客正在离场。而且持有房产的时间大多都不长，是资金出现问题，还是他们嗅到了什么东西，暂时不得而知。另外，楼里还有很多是抵押房，和公司持有的房产，这更印证了我的判断，这种地段的房产，当时一定是被用来炒作的。而我不愿意当接盘侠。其实，如果我选择换房，并不用额外多拿出钱来，只需要把卖房的钱扔进去，在把公积金拿出来还贷款就可以了。所以不但没有压力，反而每月都能有房租差可以收入好几千，所以这只是个选择问题，并没有任何买得起还是买不起的问题。不买房了，我可以把资金投入到其他的投资品种当中去（比如股票和债权，货币基金也好）一年的收益跑过租金，一点问题都没有。甚至如果做得稳一点，一年10%的收益率也不是什么太大问题。那么按照这个比例算下来，完全可以7年翻一倍，而楼市还能再翻倍吗？恐怕很难了吧？（如今的房价收入比已经接近40，一对夫妻不吃不喝40年才能买的起房子，要再涨一倍，恐怕就要80年才能买的起了，到时候恐怕爹都不够坑了吧！）（去年底的房价收入比，今年北京估计已经接近40倍，深圳已经接近50倍）再来说说，我为什么租房？一开始我也觉得租房很不好，感觉很漂泊，但后来细算算帐发现，租房完全是赚钱的。因为现在租售比普遍都在2%左右，换句话说你把买房的钱存在银行吃定期，一年的利息足以支付房租了。而如果你去买房，每月贷款的利息大约在5%左右，相当于支出2倍的房租。再说的细一点，你买一套房，每月付出的钱，可以租一套2-3倍面积的同样的房子。所以这个帐算下来，很显然租房是十分划算的。但是租房有两个痛点，第一是周期短，房东可能会赶你走，第二是不断涨租。我们其实完全可以克服的。比如我，选择北京东四环租一套130平米的房子（没有家具家电），租金只有6000元。为什么这么便宜，因为我按年付，而且跟房东讲，我长租十年，给你刷墙给你配家电家具，房东很高兴。我自己住着也很舒服，毕竟东西都是自己的。这样算下来，一共也就支出10万块钱左右。如果我要反悔，年付的房租不要了，家电家具也不要了。如果他要反悔，则赔偿我的房租和家电家具支出。双方就这么谈妥了。所以我觉得10年的租约还是有保证的，即使真的走到毁约那天，损失也并不大。而且一套装修和家具的周期也就是7-8年，所以10年之后家具家电基本也就都该换了。至于涨房租，你可以跟房租商量不涨价。如果要真的涨，其实也不要紧。按照每年涨租5%计算，到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍，算下来也就9300块钱而已。现在你觉得挺多，但其实完全可以接受。因为你的购房款总数也同样以每年5%的速度在增加，假如是400万的购房款，10年后已经变成了600万。而600万即使按照定期存款利息2%计算，至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。至于10年以后怎么办，可以找地方再租十年，越是高档住宅，租金越贵的住宅，房东越爱长租。反而是那些低端的或者合租房，这么谈长租很难。所以算明白了这些，你就会发现，租房已经越来越合适了，甚至完全不用出钱，可以白住。有些人心里担心的其实是，未来房价越来越高，那不就亏了。但房地产已经暴涨了15年，还能再继续暴涨十年吗？其实算算账就明白了，房地产已经没有任何内生价值，你买房只是希望有个傻子从你手上以更高的价格接走而已。这已经是彻彻底底的博傻阶段。既然是博傻，8赔1平1赚，就变成了必然，那么到底谁会赚呢？反正我已经把房子卖了，不再买了，这赚钱的里面，肯定有我一个了。3、 买房值or租房值？史上最大难题终于清楚了其实买房是一个长远的问题，如果你还不太能体会到买房跟租房的区别，不妨想想30年后，不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。买房：30年后拥有房产以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金，如果直接向开发商买房的话，购房者需首付87.6万元，并办理商业性贷款 202.4万，分30年还清。如果使用组合贷，每月月供为1.01万元，30年利息总额为 365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。换言之，30年后，购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。租房：30年后可拥资金371.5万如果用同样的资金来租同一套房的话，为了便于计算，将租房人手上的90万元用作储蓄，并将每月1万元闲钱拆开，假设月租金为5000元，剩下的5000元仍然用作储蓄。其中，90万元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息约为10万，那30年的利息约为100万。此外，每月5000元按银行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下来，实际上存款利息约为1.5万元左右。那么，存款总额约为181.5万元。归结起来，租房者花费实际支出为每月房租5000元，30年后租金总额为180万元，总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之，租房者在30年后的资产约为：371.5万元。比较：房价大涨买房才划算在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房，而租房者则手握371.5万元现金。30年后，总花费365.31万元买来的住房市值多少，我们目前暂未可知。但我们可以简单看出，在房价增长速度较快的情况下，买房是个较好的选择；否则，租房更合算。有人算了一笔账，得出惊人结论：我们根本就不需要买房！！房价这么高，在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要，为什么这么说？下面就让我们一起来算算这笔账！厨房为什么可以不要？因为是房价太高了！好多房子，已经8万多一平米了，而且还在继续涨，正常人，每人每天吃30块钱，一个厨房十平米，那就是80万，可以吃26700天，差不多就是73年。还要啥厨房啊？出去洗澡就算一次20块钱。如果一个卫生间五平米，家里主卫加客卫就是十平米，80万，你可以去公共浴室洗26700天，差不多就是73年。还要啥两个卫生间啊？而且健身会馆都可以洗澡的，去小区附近的健身会馆办年卡，一年才几千块，就算4000元一年，80万可以去健身馆200年，又可以健身又可以洗澡，有些还提供沐浴露洗发乳，冬天有空调，更衣室有暖气，夏天有游泳池，游泳洗澡一条龙……还要啥卫生间啊？现在网上团购一些四星级的酒店，都有250一晚的，如果买套房子100平，就是800万，够你住32000天，差不多就是88年，你想住哪个区就住哪个区，想住几楼就几楼，想住什么风格住什么风格，还没有物业费、还不用考虑停车车位问题‘’还不用装修拎包入住、还不用考虑中介费，算什么税、还不用交水电费宽带费、还不用你自己打扫卫生叠被子……还买啥房啊？知道有人会说：你这么算，不合理。你没算房子保值升值，住酒店钱就花光了。你没算学区房，住酒店我孩子上哪读书去？花四百万买的房子没贷款？如果按照最新政策首付两成就是160万，剩下640万需要贷款以基准利率贷30年。用最新的房贷计算器算了一下结果是：嗯，本息合计12227943元利息就要582万，100平800万的房子，按照中介费1.5%计算，中介费就要12万，按照契税1.5%计算，契税也要12万，利息+契税+中介费，600万妥妥的600万，孩子都可以读24年贵族学校了。还买啥学区房啊？有人说，你这是疯了。确实，我有点离经叛道。但有一点可以肯定：我没疯，是房价疯了！你觉得呢？本文转载自加拿大一号站

尽管去年10月联邦政府调整了房贷政策，给加拿大几大房市降温，但蒙特利尔的房市仍持续走强。最近，加拿大知名财经杂志MoneySense对大蒙特利尔的108个社区以投资回报率进行了“最值得买房地区排名”。往年通常是市中心和南岸和北岸一些好社区房子比较保值，今年前2个月，蒙特利尔住房销量大幅上升，岛内房价也上升，使得很多市郊在这次的排名中排到了前面。1、今年“最值得买房地区排名”排在首位的是西岛的Pointe-Claire地区：平均房价：$418,4051年增值：9.60%3年增值：17.58%5年增值：20.4%尽管这里的房价是南岸或北岸的一些社区的2倍，但住在这里可以避免过桥和过隧道交通拥堵。对于那些需要交通方便而又能拥有一点户外空间的家庭来说，这里是首选地区。2、排在第二的是靠近蒙特利尔市中心的Mont-Royal区：平均房价：$1,218,5821年增值：14.37%3年增值：21.85%5年增值：18.1%归功于其社区的学校很出名，而且离市中心近，住房宽敞，靠近大型公园Mont-royal。3、排在第三的是蒙特利尔南岸Brossard区：平均房价：$399,3511年增值：4.10%3年增值：10.68%5年增值：16.1%这里做15分钟公车就能到达市中心，临近商贸中心。房价更能令人负担得起，大量的半独立屋和不少低层公寓楼，住房选择空间大。排在第四和第五的分别是北岸的Les Coteaux和Gore，由于房价低，在Gore地区一座单户独立屋的平均价格低于20万，也因此越来越吸引喜欢户外活动的人们在这里买房。大蒙特利尔“最值得买房地区排名”（前25名）：其他大家比较熟悉的社区排名：Ile-des-Soeurs排在第26位，Dorval排在第33位，Beaconsfield排在第40位，Cote-saint-luc排在第46位，Westmount排在第51位CDN-NDG排在第57名，Ville-Marie排在第63位Lasalle排第67位Kirkland第70位Saint-Laurent排第86位完整排名查看：http://www.moneysense.ca/spend/real-estate/buy-montreal-real-estate-2017/本文转载自魁北克蒙特利尔华人

2017年加拿大曾经炙手可热的房地产价格会继续上升还是开始下降，这是一个无数人都关心的问题。但加拿大最大的房产中介RE/MAX公司却不担心，以为该公司秉持的信念就是：有学校就不怕加拿大没有购买者！根据该公司的调查，84%的家长在购房者都会将附近教育资源，列为看房时的首要因素。对于有闲（有钱）的家长来说，为了孩子的未来而投资，并不是一件奇怪事情。这不，房地产网站Zoocasa就瞄准了这个商机，推出全国首个将房屋咨询和教育资源结合的网上地图。购房者不光可以浏览心仪房屋，还可以查看住宅所在的学区和学校排名。虽然该项新功能目前只能在安省使用，但该公司放出豪言，表示将用一年的时间，将该项目推动到全国范围内。（网站截图）| 加拿大学区房价也不同Zoocasa网站的房源数据指出，大多伦多（GTA）那些顶级校区的房源均价为$800,000左右，以2015年的房源为例，位于那些好学区的二手房价格普遍要比其他地区类似条件下的房源要高出20%至36%左右。这种现象不光发生在多伦多，众多留学生和土豪聚集的温哥华早就有人开始抢购学区房。不过对于家长们来说，也不用非得要往顶级校区里钻。地产中介认为，当一个社区涌入大量年轻家庭时，那么当地的教育资源将会得到迅速改善。因为普遍受过高等教育的年轻父母更重视参与学校活动，而这也将迅速转化为高分成绩单，帮助学校提升排名。所以加拿大头条（ID: Canadanews）贴心小Tip，那些有众多年轻父母聚集的学校，可都是潜力股呦。| 学区房到底该不该买？对于家长来说，未来孩子的教育资源在在房价不菲的多伦多和温哥华地区买房，到底是否合理？根据儿童教育资源咨询机构OurKids的调查，这两座城市的私立小学起步价至少在$4,000元/年，更不用提消费更高的中学和高中了。相较于最少$800,000左右购房支出，将后代送到加拿大最负盛名的寄宿学校，每年花费的$40,000元至$50,000元，对家长来说看起来似乎也是回报率更高的投资。本文转载自加拿大头条

我们都知道在筛选租客的过程中一定要观察细节，今天和大家讲一下有哪些申请租房的人你要小心。只能支付现金，没有银行信息的人你可以询问他用哪种方式交租金。如果他只愿意交现金，你要小心。不守时的人在第一次看房时，看他是不是准时到。如果迟到有没有通知。通常守时的人是比较诚实，尊重人，和守规矩的租客。不诚实的人比较他和你说的一切信息与租客申请表上的信息是否一致；核对他填的申请表上的信息和做背景调查时别人说的信息是否吻合。如有细小差异也要小心。穿着不整洁、邋遢、车里又脏又乱的人看一个人的穿着可以判断一个人的生活方式，习惯和品位。如果可以，观察他开来的车，看看新旧和里面干净程度等等。进门不主动脱鞋的人观察这个细节是想要了解他的生活习惯。不脱鞋就进去看房的人，通常在家也没有脱鞋的习惯，并且可能是不爱干净的人。从礼貌上看也是不好的举动。看了房马上要交定金，马上要搬入的越是急于搬入的租客你越要问他更多的问题。通常不问问题就要交定金的人也不会太在乎你的房子。请千万不要不填申请表，不做背景调查就收下押金并答应租给他。月底最后几天才打电话来要马上搬入的和上面的申请人一样，你不要因为时间紧就忽略了做背景调查。和他讲所有的申请人都要填申请表，你要做完背景调查满意后才可以决定。没来看房就要在网上交押金，交租金，还要付几个月房租的这种情况在Craigslist广告回复邮件中屡有出现。如果他人都没有看过房，或委托朋友来看房，怎么知道房子的位置、房屋状况、喜欢不喜欢？这样的申请人大多数是骗子。几个朋友合住，但只来一个人看房和填申请表的在预约看房时最好提醒让所有的人一起来看房。这样你可以和每个申请人见面 、交谈，询问他们的情况并提出你的要求（比如不吸烟、无宠物、不可以转租等等）。填申请表时让所有的人都要填个人信息（住址，工作等等)开始看房就有很多要求的人有些合理的要求是可以理解的，但是如果要求过多，你就要小心。通常这样的租客搬进来后可能会有更多的要求，你不满足他，他会抱怨并可能拿不交租金威胁你。本文转载自加拿大乐活网

政策上不断缩紧，房产市场又不太稳定，这给近期想要置业的新移民，制造了一个又一个的困难，房产界的各类谣言和预测，一次又一次的瓦解着购房者的信心，打击的不仅仅的投资者，还有很多刚需购房者。虽然，房产行情一直不稳定，但是真正的买房者还是有的，当然也包括有房源需求的新移民了。对于很多新移民来说，贷款买房与老移民和外国买家还是有很大区别的，它自有一套流程和办法。而目前银行对贷款申请者的还贷能力也有着更严格的考验。前些日子，论坛中的一个网友发帖说，自己按照新移民的办理流程，以首付35%的贷款比例顺利买房了！她是怎么买到的？通过了什么购房流程？买房的时候需要注意什么呢？带着这些问题，小编还特意采访了这位网友，他配合的讲述了买房过程中的2个关键流程。1、确认首付款比例新移民给35%首期买房,在大的银行这几年一直有这个政策。银行评估首付款金额一般都会按照信用记录和房屋估值决定，通常信用没问题的都只需支付35%首付款；2、准备重要证件各大银行所需的材料都各不相同，买家所需要递交基本材料、个人的枫叶卡、工卡、护照的复印件、近3年的退税单、有工作的(T4 雇主信)和个人信用评估，有些银行还需要递交海外的收入证明、汇款证明、海外资产证明。银行存款要求每家银行不一样，某银行是除了35%以外首期存款以外，还需要2年的还款金。总而言之，只要条件符合，还是比二次置业或本地首次置业相对比较宽松。由于牵涉到财力证明资料的问题，所以下述3点还是值得大家重点关注：1、注意留存从任何国家汇款到加拿大账户的国际汇款记录文件。2、会计师帮新移民报税时交到国税局去的报税表副本3、新移民尽早申请大额贷款，申请越早需要的材料相对越简单。通常新移民登陆3-5年期间再申请大额贷款就会变得麻烦。最后，房屋短期的涨跌其实对真正有房源需求的购房者来说，影响还是略小的，正如这位网友一样，他是3月份高位买入的，因为自己自住，又是自己喜欢的房源，也是一个不错的选择，如果您同样也是首次置业，那么不仅需要了解相关的购房流程，寻觅一个负责人的地产经纪和优秀的房屋贷款经纪也是非常重要的。本文转载自多伦多房产

加拿大，中国和香港出现在金融危机的国际清算银行（BIS）的最新名单上，且位于最有可能出现经济危机的警告列表顶部。。 尽管加拿大2011年以来经济表现依然上涨。过度拥挤的信用卡用户，房价上涨和影响整体经济的过度负债为加拿大带来高风险。该报告显示，加拿大市场中增加了许多经济风险因素。 中国面临的现状 尽管研究挑出了中国，但研究的主要指标之一是信贷占国内生产总值（GDP）长期比例，而中国的差距正在减小，这表明政府在降低金融部门风险方面取得了不错的进展。 如果指数高，则意味着信贷增加幅度超过GDP的增长。这通常表明即将发生金融危机。在中国，这一比例在2017年第三季度下降至16.7％，此前在2016年3月达到峰值28.9％。该研究报告指出，该指数是自2012年以来的最低点。 加拿大面临的现状 加拿大的信贷与国内生产总值比率也比前几个季度贬值，从2016年第三季度的15.4％下降到2017年的9.6％。比较而言，而美国的比例仅为-6.9。更重要的是，加拿大的偿债比率 （利息支付和抵押贷款债务相对于收入的指标）位于2.9％，高于BIS认为的正常的的1.8％。 根据RBC环球资产管理公司首席经济学家Eric Lascelles的说法，加拿大家庭债务的主要来源之一就是住房。他在最近的一份报告中写道，“想到加拿大金融体系出现裂痕的时候，房地产市场和高负债家庭立即就会涌现。这些漏洞并不是什么秘密，而且大量的统计数据和图表可以被用来支持这个说法。”Lascelles指出加拿大央行的图表表明房地产市场日益不稳定，其主要由住房市场推动。 好消息 但是仍旧有一些好消息， 尽管债务水平上升，加拿大人仍在努力偿还抵押贷款。根据加拿大Equifax今天发布的报告，大多数加拿大人每月仍在偿还抵押贷款债务。 尽管债务水平高，但是抵押贷款都是按时支付的，这可能是由于失业人数低，抵押贷款和汽车贷款利率仍处于历史低位和合理水平。 本文来源：蒙特利尔地产

面对未来CRS的财富“裸奔”和当下严重雾霾的双重夹击，买房移民可望再掀热潮！海外房产不属“金融类资产”，是无需交换信息的，也就谈不上财富“裸奔”。房子有居住的功能，这对逃避雾霾的移民者来说很重要，可以一举二得！买房移民大体可分二类：1.国家有明确的买房移民政策；2.国家没有政策，但变通办法可以实现曲线买房移民（但这要有实力强大的项目方及律师背景）。一、国家有明确法律支持的。1.买房移民拿绿卡（或先拿可转永居的长期居留）(1).西班牙~50万欧元买房。西班牙是个很适合中国人生活的地方，热闹，有很多浙江青田县去的。西班牙的大学商科专业有三所学校进入全球前十，厉害！当然还有非盈利居留。西班牙项目的缺点是要能住，二种方法要由长居转绿卡均有很严格的移民监。(2).葡萄牙~50万欧买房三代移民。(3).希腊~25万欧元买房三代移民。缺点：希腊经济远比西班牙葡萄牙要差。优点：风景优美，福利不差，养老的好地方。(4).塞浦路斯~30万欧买房移民。缺点：目前是欧盟成员国但不是申根国，据说2017年有望加入申根。优点：据说塞浦路斯有望与免签美国，另因拥有巨量天燃气可望成为欧洲的迪拜！(5).意大利~30万欧元买房移民。目前此项目进展不顺。意大利目前失业率很高！(6).法国~法属留尼旺岛30万欧元买房移民。二、变通的买房移民国家（买房只是形式，移民方法大体有：自雇担保，投资，企业家老板等)(1).马来西亚~买房获十年长期居留，这个项目的关键或说缺点在于这种“十年长居”不可以直接转成永久居留！现在不少购房者误认为在马来西亚购买了房产就能成功移民。而实际上，马来西亚目前还没有推出针对外国人的移民政策，购房投资与移民是两回事。(2).法国~除留尼旺岛有买房移民政策，其它的所谓买房移民只是拿到了三年的工作签证，而这个工签要转绿卡需其它方法，如自雇，其投资额低于60万欧元怕是不可能拿到绿卡的！法国移民相当难！(3).斐济~投资60万以上人民币可买房移民。实际是以投资移民方式拿的绿卡！斐济是非CRS国家，富豪财富不“裸奔”，进入澳洲新西兰的最佳跳板！PM2.5几乎为零，养老旅游胜地。(4).德国~德国没有买房移民这条政策，市面上的买房移民是以买房自雇的形式，先拿三年居留卡，再转绿卡。旧版《居留法》规定，外国人通过投资获取居留许可，其投资额至少为25万欧元，并为当地创造至少5个就业岗位。修订后的《居留法》实施，去掉这项规定，但仍保留了投资需“满足当地经济利益需求、为经济带来积极影响”等要求。正是这个新法案为买房移民的实现提供了便利吧。(5).卢森堡~50万欧元买房移民本文转载自轻松加拿大

总部设在巴黎的经合组织 oecd(organization for economic co-operation and development)在一份刚刚出炉的报告中发出警告:加拿大的房市已经失控且无序,尤其是占全国房市1/3的多伦多和温哥华房价高得离谱,未来两年该国房地产市场不仅面临重大调整,而且可能对经济发展造成负面影响。经合组织预测说,加拿大今年经济增长率会在1.2%左右,而在2018年会提升至2.3%,除了石油天然气产业受油价拖累难以为经济做出积极贡献之外,未来两年非能源产品出口、商业投资以及国内私人消费将会成为领先增长的部门。而各大经济部门中,房地产业可能面临大调整,从而成为“主要的下行风险”。报告分析说,由于“房价虚高”,多伦多和温哥华的房地产市场最有可能成为调整的目标。调整过程有可能因外部冲击,导致按揭贷款利率迅速上升和失业严重,使得一些财务偏紧的家庭难以支付按揭贷款。加拿大房市调整的结果是,居住物业投资大减、私人消费大幅萎缩,最极端的情况则是对金融稳定性造成威胁。不过oecd的报告也认为加拿大经济有好消息,特别是在油气产业以外领域的稳定增长。比如私人消费及个人开支部分稳健增长,多少得益于联邦在今年7月推出儿童福利新政策。报告同时注意到,对房地产开发的持续投资、安省和卑诗省的房价上涨以及出口和商业投资的上升,也是促进经济增长的因素。oecd支持加拿大联邦政府大把花钱建基础设施的经济刺激计划,称政府应该“按计划”继续投资基建,廉租屋,教育以及技术创新等方面。oecd的报告也对世界经济前景表示乐观,称美国和中国政府刺激经济的举措均已取得成效,因此将明年世界经济增长率从以前预测的3.2%调升至3.3%。经合组织对加拿大接连发警告。今年年初以来,oecd已经多次发出警告,称加拿大的房价太高,尤其多伦多和温哥华房屋价值被高估,以致于越来越多的家庭为付房贷而负债。因此如果不采取得力有效政策和措施,加拿大家庭的负债水平会一升再升。oecd的报告说,在加拿大的情况下,从家庭收入的角度来看,房屋价格与家庭负债有相当高的相关性,因此加拿大政府应采取措施来抑制房价,让过热的房市逐渐冷却。最见效的措施之一,就是联邦政府可以对按揭政策和规则作出调整。oecd还警告说,加拿大几乎40%的人口居住在房价难以负担的城市。由于各大城市的住房市场被高估,使许多加拿大人买不起房子,难以拥有自己的家,令社会不平等日益严重。压力测试:利率急升或令房价猛降30%就在本月中旬,加拿大按揭及房屋公司cmhc (canada mortgage and housing corporation)对不同经济情形下,加拿大房市及房价变化的情况通过内部模型进行了压力测试。第一种情况:在利率急升的情况下,加拿大房价或猛降30%,导致本国房屋按揭公司损失至少$10亿,失业率上升到11.3%。第二种情况:如果严重且持续的全球经济萧条出现,加拿大失业率会升高至13.5%,房价猛降25%,而本国按揭保险业务在5年内将蒙受超过$31亿的损失。第三种情况:则是加拿大经历美国式的房市崩溃,这种情况下加拿大房价也会猛跌30%,失业率升至12%。第四种情况:是油价继续下跌,假设明年国际市场油价每桶跌破us$20的关口,并且未来4年油价在us$20-30之间波动,那么加拿大失业率会升至8.8%,房价则下跌7.8%,但房屋按揭公司仍然可以盈利(在这过去的一年中,国际市场油价一直徘徊在每桶us$40-50之间)。第五种情况:是发生大地震且导致主要都市市区损失惨重,这种情形会致失业率升至8.4%,房价仅有小幅下跌,房屋按揭公司也能盈利。第六种情况:属于最乐观的情形,假设失业率降至6.6%,未来5年内房价上升9%,这种情形下房屋按揭公司足以盈利高达$64亿。（来自：北美经济导报）

◎由阿里巴巴集团董事局主席马云担任主席的中国企业家俱乐部，下周将派出代表团到访加拿大，踏足四城市，环绕四大主题作探讨和考察。杜鲁多（左）与马云8月底出席中国企业家俱乐部领袖论坛。G20前夕，加拿大总理小杜鲁多抵达北京的第一件事，就是与中国企业家代表进行了一个小时的公开交流。现在仅仅过去一个多月时间，这个代表中国顶级富豪群体的“中国企业家俱乐部”，就将赴多伦多、渥太华、温哥华和蒙特利尔进行为期8天的回访。这是该富豪团首次访问加拿大。据悉，中国企业家俱乐部12人代表团，将于本月16日至23日访问加国，代表团会先后走访魁省满地可、安省渥太华、多伦多，以及卑诗省温哥华四大城市。在渥京期间，代表团更将获加国总理杜鲁多联同3位部长接见。将晤小杜 研4主题商贸合作杜鲁多于今年8月底访华时，曾与马云以及中国顶尖企业家，共同出席了由中国企业家俱乐部主办的论坛活动。在论坛与百位中国企业家会面对话中，杜鲁多曾表示，欢迎中企到加拿大投资。中国企业家俱乐部每年均会安排一次国际访问，去年外访目的地是德国和意大利、2014年是新加坡和澳洲、2013年是法国和比利时、2012年是英国、2011年是美国。该俱乐部今年外访目的地选择加国，可说是对杜鲁多当天表达的「邀请」作出积极回应。据英文媒体《环球邮报》的报道，中国企业家俱乐部（China Entrepreneur Club）是全球最顶级的俱乐部之一，50名成员的公司总收入达到每年6000亿美元。去年，中国公司共计在海外投资1180亿美元，这个数字在接下来几年中将会不断膨胀，加拿大也面临着一个两难的问题——该把多少高科技企业交到中国人手里？顶级中国富豪代表团 星期日抵加参与这次加拿大之行的大佬们涉足房地产、数码科技、旅游、铁路、私募基金和时尚行业，其中包括中国企业家俱乐部理事长马蔚华、蒙牛集团创始人牛根生、德龙控股有限公司董事局主席丁立国、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森、清华控股董事长徐井宏等。该团将于10月16日（周日）从北京直飞蒙特利尔，并于10月19日（周三）抵达多伦多。他们在多伦多的行程以“金融商务”为主题，包括多伦多金融服务联盟（TFSA）圆桌研讨会、中加商业领袖圆桌对话、参观庞巴迪多伦多商务机工厂，及GIC金融平台社交晚宴。中国企业家俱乐部这次访加的其他活动还包括——对话加拿大总理小杜鲁多、参加渥太华政商领袖午餐会、参访太阳马戏团、观看冰球赛、参访加拿大国家粒子与核物理实验室等。俱乐部代表团今次访加之行，包含四大主题范畴，分别为转型、合作、竞争力及交流。在满地可期间，代表团将与多家加国大公司高层会晤和进行参访，探讨业务结构转型、数码化转型、全方位战略转型及商业模式转型，接待代表团的单位包括鲍尔集团、庞巴迪公司及太阳马戏团。到访渥太华期间，代表团将与政商领袖举行午餐会，商讨高科技行业合作，并与杜鲁多会晤，谈论双边商务合作。访温参观粒子与核物理实验室代表团在多伦多的行程主要议题是竞争力，通过出席多伦多金融服务联盟圆桌会议、加中贸易理事会圆桌会议和午餐会及庞巴迪商务客机工厂参观等活动，与本地工商界讨论人民币国际化的竞争力，中加经济互补带来的全球竞争力，以及航空业领导者所需的产品竞争力。在温哥华期间，代表团将出席亚太基金会圆桌研讨会，谈论智库思想交流，并参观加拿大国家粒子与核物理实验室，就前沿科技作交流。据《环球邮报》报道，俱乐部还与安省省长韦恩安排了见面会。阿尔伯塔作为中国富豪一度最感兴趣的地区，这次却并没有出现在行程表中。2013年，中海油收购了加拿大尼克森石油公司，这是中国企业在海外最大的一笔收购项目。但如今的中国企业不仅仅聚焦在海外房产、能源，而是更愿意学习西方的科学和技术，用以更好地发展国内经济。去年11月，清华控股在温哥华正式落成了中加清洁技术创新中心，同时与SFU和UBC合作，目标是把中国热钱投入加拿大的科技行业，同时也为加拿大小型企业提供更为宽广的市场。创新中心的负责人William Li表示，如果中国富豪能够有机会投资一家Uber这样的公司，那么他们会发现，这比买房投资更令人激动。中国企业家俱乐部代表团，去年曾经到访德国和意大利。【名词解释】中国企业家俱乐部 由31政商领袖创立中国企业家俱乐部（China Entrepreneur Club）是中国一个颇具影响力的商业领袖组织，于2006年由31位中国商业领袖、经济学家和外交家发起成立。作为民间非营利机构，中国企业家俱乐部弘扬商业正气，以推动企业家精神社会化、推动经济及社会的可持续发展为机构使命。中国企业家俱乐部理事是中国市场经济的代表人物，是中国改革开放中的第一批创业者，有着独特的创业经验和管理思想；他们尊重并遵循市场规律来获得商业成功，他们承载企业家精神并承担社会责任，他们所领导的企业均是各行业的领先者。 50家理事企业所创造的年营业收入合计超过3万亿人民币，是中国国民经济的重要组成部分。中国企业家俱乐部理事与潘基文秘书长会晤合影。俱乐部是企业家思想交流、合作互助的平台，也是中国领先公司广泛展开国际合作的主要管道。俱乐部通过组织一系列专案活动实现核心价值：国际访问、理事互访、中国企业家全球游学计划、道农会等项目均已取得广泛影响；持续创造「绿公司」生态系统，通过中国绿公司年会、中国绿公司联盟、《道农书系》探索推动商业可持续发展的有效路径，并传播正气的商业理念。来源：今日加拿大

最近，加拿大《环球时报》发布了独家调查报告，详细揭露了一名从中国南京来的移民是如何在加拿大骗贷炒房而避开高额税。事实上，事件是由这位＂南京老板＂自己的＂洋雇员＂打电话报警并向加拿大税务局举报后才被揭露出来的。。。调查报告撰写者Kathy Tomlinson表示，加拿大现行的房地产管理体系中有不少漏洞，不少本地居民和外国投资者都在钻空子愚弄政府，＂play the system＂。Kathy Tomlinson他们的行为就是在给温哥华房产市场火上浇油，因为他们的唯一目的就是炒房赚钱。 揭露温哥华人Demetre Lazos是一名房地产建筑师，从业三十多年。他觉得，不能再眼睁睁看着温哥华的房价摧毁人们的生活，而袖手旁观了。所以，他要把自己前任老板所做的事都揭露出来--简单来说六个字：避税，骗贷炒房。他联系了警方和加CRA（加拿大税务局），叙述了自己的上司Kenny Gu所做的一切：Kenny Gu（顾俊刚，Jun Gang Gu音译）,曾是中国一名公务员，来到加拿大之后利用房地产制度漏洞，轻松避税，通过炒房赚取大笔资金。Lazos向警方提供了顾俊刚逃税和欺诈的文字及文件证据。 敷衍举报了老板之后，Lazos就辞职了。然而他联系了税务局和警方，得到的是冷淡的回应。据他说，警方和税务局工作人员都对他敷衍了事：接待他的CRA温哥华分局工作人员让他写信给联邦政府；而在温哥华警察局总部，警察建议他打电话给Crime Stoppers hotline，他打了，也没任何结果。他说，＂我爱这个国家，这是我的祖国。但我对加拿大现行的房地产管理系统失望透顶。＂ 残疾的制度在向警方和税务局举报未果之后，Lazos找到了《环球时报》，带去了大量的文件证据，揭露投机商们是如何最大化自己的利益，同时隐藏利益以避税的。除了Lazos的举报，在《环球时报》其他报道中，类似隐藏收入以避税的情况也有。不愿透露姓名的联邦税务审计员(同时也是一名会计)表示，他经常帮炒房的富商报税，他们报上的金额总是比实际赚的低得多。他说，＂对于这些人来说，加拿大就相当于瑞士银行的账户。＂瑞士银行两个显著特点：不采取存款实名制+资金安全保障高瑞士银行因为独特的保密制度，让全世界的富豪喜欢把钱存在那里。因此许多人会把“洗黑钱”和“逃税天堂”的不好名词，与瑞士银行联想在一起。顾俊刚45岁的顾俊刚曾是中国江苏省南京市的公务员，2009年通过投资移民项目（投资给联邦政府）来到加拿大，拥有枫叶卡（永久居留权）。照片自《theglobeandmail》原稿，不涉隐私顾俊刚文件显示他从房地产开发商做起，但后来就变成了专门炒房的人：非法集资，用别人的钱买房然后倒卖赚取高额利润。炒房的钱都不是他自己的：钱一部分来自中国的投资者，一部分则是加拿大银行给这些投资者的贷款。 利用漏洞Lazos提供的证据描述了一副系统的图，揭露了顾俊刚是如何把温哥华的房产当做商品来买卖的。第一步：顾俊刚以高额利息为诱，从中国客户那里得到一笔钱，用做买房首付！第二步：顾俊刚用客户的财产信息向加拿大银行申请抵押贷款！第三步：                      顾俊刚用首付和贷款买房，买来的房产在客户的名下，而顾俊才是＂实际受益人＂。根据他和客户的合同，客户全权委托他处理自己名下的房产。顾俊刚和客户签合同的时候，规定顾客会得到本金和固定的利息，比如15%的回报。然而每卖出一栋房子，他赚取的差价远比本金的15%多。第四步：升值后，房子被转卖，顾俊刚把客户本金+利息还回去，自己空手套白狼获得剩余高额利润。仅今年一年，他就做成了5笔生意，没花自己一分钱，卖出总值至少500万的房产。其中一处房产三年都空着，而温哥华还有好多人根本找不到住处。顾俊刚在过去5年里，不仅至少转手36处房子，而且几乎没有交过税。原因：1、房产都在客户名下，卖房时他以＂自住房＂（principlal residence）的名义申请免税额度，虽然这些房子都无人居住2、他的三家公司在税务局的申报单上都是＂亏损＂加拿大法律规定，自住房的购买者必须实际住在房子内，买的房子也不能在当年卖出 ，否则卖房收益要作为商业收益纳税。然而，＂必须实际居住＂很难查明，所以这类逃税行为相当普遍，是现行制度的一个巨大漏洞。 肆意在最近两年中，卖房的时候顾俊刚还向购房者多收了最多120万加元，作为＂房屋管理费＂和＂佣金＂。他和妻子的银行账户之间资金流动频繁，最大一笔达到60万加元。证据还显示，顾俊刚一段时间内的信用卡账单达到31万加元，平时出行不是开宝马就是奔驰。近日，他们还在富人聚居的西温全款购入一栋价值210万加元的全新豪宅。结局在《环球时报》报道跟进之后，BC省金融机构委员会（负责监管贷款经纪人），BC省证券委员会都介入了此案的调查。举报者Lazos说，如果他的举报能让BC省政府和联邦政府出台措施修补漏洞就再好不过了。＂我不希望，我的女儿甚至孙女无法在这个城市拥有一个家（房子）。＂（来源：加拿大家园）

温哥华和多伦多的房市热，显示出中国投资者对加拿大房地产的热情和信心。安省尼亚加拉已成为中国人的投资热点，虽然多是购买葡萄园和酒厂，但他们的兴趣看起来不是葡萄和酒。尼亚加拉地区除了瀑布出名外，当地葡萄酿制的冰酒也是闻名于世。带有葡萄酒品质联盟（VQA）标志的冰酒，意味着是当地产品，在某些情况下，与法国或意大利的葡萄酒并驾齐驱。来自国外的鉴赏家喜欢尼尔加拉葡萄酒，一批批游客乘巴士到葡萄园参观。该产业继续得到政府的支持，安省政府6月20日发出公告，3年内拨款4,500万加元，支持当地的葡萄酒商家，在世界范围内推广VQA葡萄酒。不过，该行业内部已经发生变化，越来越多控制尼尔加拉葡萄及葡萄酒行业的人不是来自尼尔加拉，而是来自中国。但这些中国业主看起来对地产的兴趣高于葡萄酒。越来越多的中国业主心里打的如意算盘（网络图片与本文无关）据当地媒体St. Catharines Standard去年的一个报导，中国投资者最近几年购买了数家尼尔加拉酿酒厂，他们通常使用加拿大代理来完成交易，并营运所购买的这些企业，业主们却在地球另一边的中国。一个标准调查结果的保守估计是，中国公司近期花了至少3,000万加元购买尼尔加拉酒厂。而他们的投资还在增长。当地酿酒厂Henry of Pelham的总裁Paul Speck表示，他一直在关注这变化，也看到了很多来自亚洲的投资。他不认为这会有什么不好的结果。尼尔加拉出产的冰酒在中国已经很出名，麦克马斯特大学教授、中国经济专家陈教授（Luke Chan）说，这些冰酒在中国名气之高，已导致有人仿制，而且很常见。但因为缺乏葡萄酒文化，很多人分辨不出仿制品的差别。在过去十年中去过中国超过200次的陈教授认为，中国没有葡萄酒文化。许多有钱人购买昂贵的葡萄酒，是为了身份标志。他说，有些中国人甚至会在非常昂贵的法国merlot酒中加饮料7−Up或冰块。28岁的山东女子付真真，希望收购一座加拿大葡萄园陈教授认为，即使葡萄酒的味道随着时代潮流、市场力量及政治演变而变化，中国人对加拿大酿酒厂和葡萄园的兴趣仍然会有增无减。因为他们根本的原因不是为了酿酒，而是为了赚钱。但是，也有行家担心，中国人对尼尔加拉冰酒的喜爱，最后可能导致当地的葡萄都变成酒了，就没有葡萄可以作为水果出售了。投资地产更重要陈教授解释中国投资者是为了赚钱，而不是为了酿酒的理由时称，中国的房地产非常昂贵，加拿大的房地产相对较便宜，来加拿大买地产被认为是好的投资。尼尔加拉地产经纪格守拉（Christine Gazzola）表示，她最近登出的一个位于Jordan区的22英亩葡萄园，感兴趣的买家来自多伦多和温哥华。这些潜在买家多数想做酿酒厂，但有些人只是想持有这块土地而已。＂与海外买家打交道的其他代理人，发现很多中国人只想让这些土地长草。＂他们希望这些土地几年后会涨价。格守拉认为，这些投资者很快就会将注意力投向外围的Welland和Lincoln地区。尼尔加拉地区位于绿化带的土地，也会很快被买下。这些变化对于尼尔加拉葡萄酒行业未来的长期影响，还不得而知。陈教授认为，中国人对尼尔加拉酿酒厂和葡萄园的投资兴趣不会变。因为酿酒厂有能力创造稳定的收入；当他们的朋友来加拿大旅游时，还可以向他们炫耀一番。中国人对温哥华和多伦多的房市特别感兴趣，炒买炒卖的行为多次被主流媒体报导。陈教授表示，他担心在尼尔加拉也会出现类似的现象，就是这些酿酒厂会在几年内多次转手。不过，这对当地酿酒行业的影响应该不大，因为中国缺乏葡萄酒文化，这些中国人很乐意让尼尔加拉酿酒师去酿酒及管理公司业务。社区开始担心尼尔加拉地产市场的升温，已经开始使当地社区担忧，因为新来的投资者看起来有更大的目标。据《多伦多星报》今年4月份的一个报导，房地产开发商马罗塔（Benny Marotta）2014年在尼尔加拉设立了＂两姐妹酒庄（Two Sisters winery）＂，让他的女儿们经营，他自己继续做地产开发。他不但在葡萄园附近建造了一些房子，还要在周围购买土地，令人担心他想建大多伦多式的住宅小区。Niagara-on-the-lake的市议员迪赛罗（Betty Disero）在议会上质疑马罗塔是否在拆除额外的树木，是否在组合相邻的土地，包括绿化带内的土地，以便建造住宅小区。但是，绿化带内是不允许做这类开发项目的。市议会内有两种意见，一种意见是希望城市能使用绿化带的土地发展，一种是要保护绿化带。迪赛罗要购买的＂两姐妹酒庄＂临近的土地，有些位于政府保护的绿化带内。多伦多及周边100公里范围内的一些城市已启动外国买家税等旨在冷却房市的措施。尼尔加拉如果能进一步开发住宅及商业用地，对包括中国投资者在内的外国买家来说会有吸引力。当地人不担心中国投资者会影响他们的酿酒行业，但担心外来人对地产的投资渴求，会改变当地社区的面貌。＂我们从未有过这么多的开发。＂当地房地产经纪奥托夫（Tom Elltoft）对媒体说，这是一个绿化带社区，对城市发展有限制。因为担心马罗塔拆除该地区树木带来的后果，奥托夫聘请了一位生态学家和林业顾问来对此做分析和评估。迪赛罗也在市议会上提出，要让省政府介入此事。奥托夫相信，Niagara-on-the-lake正处于变化的转折点。他说，在过去的二百多年中，该地区一直是缓慢成长，但近十年成长加快。＂我们已经保护它二百年了。我们会在十年内毁了它，这是已经开始有的感觉。＂本文转载自加拿大家园

政府打压楼市这么久，到底什么时候是个头呢？加拿大联邦财政部长摩尔诺(Bill Morneau)曾在本月初宣布了为多伦多和温哥华火热的房地产市场降温的两大新措施，而持续的重拳之下，加拿大的经济情况也不乐观。不过，摩尔诺近日在多伦多地区商会(Toronto Region Board of Trade) 发表演讲时明确表示，联邦政府不考虑进一步采取行动来冷却过热的房地产市场。财政称不再打压房价本月初联邦政府宣布了进一步收紧房屋按揭贷款的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试。另一项措施就是绝不容许外国炒房客滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。图片来源：网络对此，摩尔诺在多伦多地区商会发表演讲时说∶“这是正确的事情。”但他其后对媒体表示，联邦政府将继续在监控房地产市场时保持警觉，但不考虑采取进一步的行动。他说∶“我们的角色是，确保我们长期地保护房地产市场，在加拿大人考虑进行房地产投资时，为加拿大人创造一定的稳定性。”加拿大按揭及房屋公司(CMHC)在最新发表的第3季度加拿大房地产市场评估报告中，已把全国房地产市场的风险程度，从7月份的中等提高到了强烈级别。加拿大经济增长低于预期此前，加拿大央行在其季度货币政策报告中表示，“最近数据的显示，现在加拿大经济增长情况低于7月份货币政策报告的预测。 这在很大程度上是由于近期的住房销售活动放缓以及出口量减少。”尽管联邦政府最近采取措施收紧住房市场的贷款规则和降价，但家庭支出仍然是政策制定者的首要关注。加央行表示，联邦政府促进加拿大住房市场稳定的新措施可能会限制住宅投资。图片来源：网络然而，许多私企的经济学家对新规则采取了一种观望态度，他们担心对两个最热门市场温哥华和多伦多的新限制可能导致投资者转向其他市场，并增加这些社区的房价压力。一方面是居高不下的房价，另一方面摩尔诺在近日表示加拿大年轻人应该习惯就业不稳定，这些都已引起千禧一代的担忧，担心他们面临的经济前景比他们的父母更加糟糕。对于千禧一代所面临的挑战是否将影响联邦自由党政府确保加拿大经济长期稳定的主要政纲，摩尔诺并未做出正面的回答。他说∶“联邦政府需要确保的是，能够帮助加拿大人获得成功，这就意味着帮助年轻人寻找他们的第一份工作，帮助加拿大家庭首次置业。”他还强调说，政府的角色就是为他们创造获得成功的途径。嗯，说的好像有了政府的帮助，小编就买得起房一样。（来源：加拿大约克论坛）

近日，加拿大皇家银行的最新报告显示，多伦多已超越温哥华，成为加拿大住房负担力下降最快的城市。无独有偶，加拿大央行已经通过YouTube发布视频警告本国民众：过度债务和不切实际的房价预期将会带来危险，加拿大的家庭负债率已经达到前所未有的新高。（图一）从最新的数据来看，加拿大的家庭的负债率一直在持续增加，并没有任何放缓的迹象。究竟何为家庭负债率？从图一可以看出，2016年第二季度的家庭负债率为167.6%，也就是说加拿大家庭每拥有100加元的可支配收入，就有近168加元的债务。同时这也是加拿大第一次，本国居民的家庭债务首次超过GDP，为GDP的100.5%，在2016年第一季度，本国家庭债务还只有GDP的98.7%。尽管央行在视频中表示，目前该国国内债务和过度膨胀的房价所带来的危险有可能会摧毁加拿大国内经济，但是仍然坚决不能让房价暴跌。加拿大央行解释：房价为什么不允许暴跌？1、加拿大央行已经指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚·斯莱夫所观察到的，人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。2、也就是说，这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如，严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升”。3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。多伦多的房价是让很多人头疼的问题……多伦多地产局主席Von Palmer 表示，政府最不应该做的就是从首次购房者的手中拿钱。大多伦多地区房价最大的问题在于供不应求，但是政府却没有考虑给予要买房的人税收优惠。住房负担能力变差，也就意味着买房更加困难……（来源：多伦多打折）

按照常理，在自己家里想干什么都行，不会有外人能够站出来约束你。但住在加拿大的公寓，你可能还真没这么大的权利为所欲为！卑诗省本拿比市的一对夫妻，就因为在自己家的公寓楼内过于"放飞自我"，被业主委员会告上法庭，最终败诉，被迫将房子卖掉搬离该公寓。Barry Linden和Ronald Thibodeau是一对夫妻，此前在本拿比市5932 Patterson Avenue上的一幢公寓里居住，由于他们一直以来的大声喧哗、对邻居过分的言行及恐吓，被业主委员会告上了法庭。根据一个卑诗省最高法院的法庭文件显示，这对夫妻此前在该公寓的公共区域，超过晚间8点的时段大喊大叫，还将宠物粪便随便留在大楼楼道。为此，该公寓的管理处对这对夫妻处以$3400元的罚款，但他们完全无视，没有支付。据一位邻居反映，Barry Linden曾经站在他家门口试图偷听，被发现后还毫不介意地尾随该邻居至一间餐厅，站在远处瞪着那位邻居。这对夫妻目前已经停止了和公寓业主委员会的沟通，还曾对委员会几名成员及其家人发表侮辱性、威胁性的言论。更奇葩的是，他俩曾在2016年出庭时表示，自己在公寓楼里非常受欢迎，但并没有证据能够证明他们所说的一切。法庭最终判决这对夫妻必须在6月3日前将这幢公寓卖掉，如果没有卖掉，公寓将交由大楼管理处进行售卖，皇家骑警可以逮捕这对夫妻。在加拿大，住公寓一定要管理好自己的言行，尤其是在大楼的公共区域，否则被业主委员会盯上，轻则罚款，重则可是要吃官司的！本文转载自加拿大头条

对于潜在买家和卖家来说，目前困扰他们的问题是：2017年加拿大炙热的房地产市场还会继续繁荣吗？过去几年中，每隔一段时间就会有各类专家跳出来进行预测，称加拿大房地产市场会开始降温，甚至出现泡沫爆裂的局面，但目前来看这些预言都没有成真。那么2017年，加拿大房地产市场的走向会被言重吗？没有人能够知道，但有5个因素的确会对2017年加拿大房价产生重大影响。1、美联储利率走向 虽然加拿大和美国央行在制定利率时是两个独立的系统，但美国联邦储备委员会的利率政策对加拿大的利率制定是有很大影响的。12月美联储主席Janet Yellen宣布上调央行利率0.25%，证券市场价格随即下跌，债息上升，加拿大商业银行就开始上调房屋贷款利率，足以看出其影响力。因为这么一来，投资者可能会放弃将钱投入风险大的房贷市场，转而投向低风险、高回报的美国政府债券。另外，Janet Yellen还表示，明年会有三次上调利率，每次0.25%个百分点，这意味着加拿大贷款者会在2017年面临更繁重的贷款压力。但也有业内人士认为，Yellen可能不会那么频繁地加息。 2、加拿大经济 如果加拿大购房者相信房价将依旧坚挺，那么一点点加息变化是不会影响到他们购房的决心的。唯一会有很大影响的是，加拿大持续疲弱的经济环境。就业市场会走低，加拿大本地人就不敢踏入房地产市场。目前对于加拿大2017年经济走向的预测众说纷纭。随着世界石油市场和天然气价格回升，加元的低迷可能会帮助加拿大出口行业的发展。但川普突然当选美国总统，可能会导致美加贸易出现问题，而加拿大7成出口商品的目的地都是美国。 3、海外买家 加拿大媒体将“海外买家”评为2016年加拿大经济新闻人物不是不无道理。虽然很多人反对海外买家影响加拿大房市的说法，但随着海外买家近段时间的下降，以及加拿大房屋销量的走低等情况结合来看，海外买家的力量还是不容小窥的，尤其是中国买家。　　在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者，不仅是富人，中产阶级也急于将手上的钱投入其他国家以求保值。四、建筑业 http://www.mengchenghui.com/forum.php?mod=image&aid=816669&size=620x395&key=84c28d68976eac19曾经有一个说法，加拿大的土地是不会降价的，因为土地不能赚钱。但现在，房地产市场的主要部分不仅仅是独栋建筑，而是高层公寓，所以这个说法不再是事实。在加拿大那些繁荣的城市，从来不缺房地产开发商和抢购的买家。不过加拿大各级政府和相关部门也在严密监视着这一市场，保证建筑和潜在买家能够保持平衡。五、政府的政策调控 http://www.mengchenghui.com/forum.php?mod=image&aid=816670&size=620x349&key=4aafc4095e39ae2f加拿大政府对于房价改变的态度对于市场来说非常重要。虽然政府都表示他们尊重市场运行的规律，但过去一年中，各级政府都接二连三地推出了调控房价的措施。问题的关键是，政府的这一系列政策都过于突然。就比如7月突然宣布的15%海外买家税，以及温哥华市府推出的空屋税，都让市场措手不及。而这些政策是否会有原本设定的效果，还需要时间来证明，但其产生的一些副作用可能会立即就显现。 来自：温哥华头条

◎这个时候，中国房市来一场回调是多么珍贵，多么健康，我们不能在狂吸鸦片兴奋的时候，还指望以后的身体越来越好，我们也不能在中国房市持续服用威哥亢奋之后，还指望中国经济越来越健康！文 | 黄生喜投网董事长中国知名投资人货币专家《钓鱼岛背后的货币战争》作者周二晚上，央行公布了9月份的信贷数据，非常令人吃惊，新增人民币贷款1.22万亿，环比增长超过29%，这个数据是远超预期。而且9月M2增速已经达到11.5%，这都是非常惊人的增长速度。同时，新增的1.22万亿人民币贷款中，有近一半是来自房贷，同时整体居民的存款并没有增加，那么居民存款去了哪里？股市肯定没有，那肯定是去了房市，也就是居民存款大量涌入房市，导致了9月上演了房市的最后疯狂。如果国庆没有出台全国性的房市调控政策，可以推理知道，中国会上演非常极端疯狂的居民涌入房市的现象，就如2015年股灾前的中国股市一样，最终这种疯狂一定会崩坍，导致股灾的悲剧在房市上演。我们知道，股市牛市的时候，是居民存款拼命向股市搬家，今年是居民存款拼命向房市搬家，这导致了M1增长速度奇高无比，同时居民存款甚至负增长，这种现象不可能长期持续。也就是现在中国的房市，和2015年股灾前的股市一样，是疯狂资金推动的，而且是杠杆资金推动的，只不过股市是融资和配资，这次房市是银行按揭贷款而已，都是加大了杠杆。居民存款不能总是保持这个速度涌入房市，就如去年股市一样，一旦资金跟不上，那么房市的大危机就会爆发。实际上今年国庆开始的全国的房市宏观调控，制止了中国爆发一场规模巨大的房地产危机，实际上保护了中国的房地产市场，因为照之前的趋势发展，最终会在短时间内将房市泡沫吹到无以为继，然后爆破，将是非常惨烈的。随着国庆期间全国性的调控政策出台，限购、限贷等严厉调控政策推行，接下来住房贷款规模增速肯定会下降，同时人民币新增贷款规模也会下降，逐渐进入了一个合理水平。国庆前后，中国都在回收短期流动性，总共有近万亿的货币净回笼，这也说明央行在控制流动性，只要继续保持流动性回收，那么房市的疯狂也会逐渐冷却。但是随着昨天B股的大暴跌，今天央行又通过MLF工具投放了4620亿货币，这又在一定程度上放水了，这也充分说明了上面的思路，想收紧货币，又怕市场动荡。但是当前的情况说明，世界上没有绝对完美的事情，想要控制房地产泡沫，那么必然要收紧货币，收紧货币必反会使得股市受伤。收紧货币，调控房市泡沫，又想让股市上涨，这是不可能的事情，必须要做出选择，敢于放弃。对于目前的情况来看，选择放弃股市，是不得不进行的事情。所以，接下来还是要继续回收货币，继续严厉控制房市，因为中国已经承受不起房市失控，承受不起房地产泡沫继续膨胀，因为这是一条不归路。可以肯定，9月份将是中国货币投放的高峰，是信贷投放的高峰，也是住房贷款的高峰，也是居民存款搬家的高峰，这是一道分水岭，接下来会持续向下一段时间。我们应当庆幸，中国避免了一场房地产危机，一旦中国发生房地产危机，其后果将是悲剧性的。这个时候，中国房市来一场回调是多么珍贵，多么健康，我们不能在狂吸鸦片兴奋的时候，还指望以后的身体越来越好，我们也不能在中国房市持续服用威哥亢奋之后，还指望中国经济越来越健康！在我的印象中，深圳秋天的台风相对很少，但是这次却来了两个台风，外面是狂风骤雨，雨夜中两边高楼里的灯光闪耀，却又带着冷冷的寒意。路上行人匆匆，地铁里拥挤的人群，也有人疲惫的闭眼休息，如今世界，重重压力之下，活着都不容易。今日加拿大